Ипотеку по частям начали предлагать покупателям новостроек осенью 2022. Сейчас траншевые кредиты предлагает не каждый застройщик и не каждый банк:
«Такой тип ипотеки обладает двумя весомыми преимуществами для заемщика — дает возможность существенно уменьшить платежи в первые годы выплаты кредита, при этом не переплачивая в целом за обслуживание ипотеки», — отмечает руководитель продаж «Брусники» Денис Гузенко.
В чем суть «траншевой» ипотеки
Кредитный договор заключается на весь период — например, 20 лет. Но кредит выдается не весь сразу, а частями-траншами, обычно двумя.
Первый выдается на время строительства дома и он — минимальный. Платежи по нему несущественны — на рынке есть предложения с суммами по первому траншу от 1 рубля в месяц. Второй выдается за несколько месяцев до сдачи новостройки в эксплуатацию, и только тогда клиент начинает платить полную сумму ипотечного кредита.
В случае с обычной ипотекой клиент платил бы проценты и «тело» всей суммы кредита с первого месяца. При траншевой на время строительства дома платежи минимальны и финансовая нагрузка на заемщика — тоже.
Это удобно, когда старая квартира еще не продана, либо заемщику приходится одновременно платить ипотеку за новую квартиру и арендовать жилье. Чем меньше размер первого транша, тем комфортнее ежемесячный платеж, мягче вход в ипотеку.
До сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму «длинного» кредита: не секрет, что в начале срока ипотеки большую долю в аннуитентном платеже занимают именно проценты, а не само тело займа. Таким образом, траншевая ипотека еще и уменьшает общую сумму переплаты.
Кому выгодно
Брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Данил Сороковых уверен, что выдача банком кредита на покупку новостройки частями удобна для покупателей новостройки. «Особенно выгодно для тех, кто намерен погасить долг досрочно, — отмечает эксперт. — Ведь проценты начисляются не на всю стоимость квартиры, а только на часть от этой суммы».
Траншевая ипотека в первую очередь выгодна тем, кто продает свою старую квартиру и планирует переехать в новостройку, полагает глава отдела продаж ФРК «Этажи» Дмитрий Жуков. Если покупатель после сдачи дома планирует продать имеющееся жилье и закрыть большую часть ипотечного кредита, «траншевая» ипотека становится особенно выгодной, тем более, что при покупке человек фиксирует стоимость новостройки по состоянию на текущий момент, а продавать свою квартиру будет только через год-полтора, когда цены на нее еще подрастут.
Ипотека траншами будет интересна и в истории, когда квартира приобретается в инвестиционных целях, для перепродажи после сдачи дома или для покупки квартиры под сдачу в аренду. Во втором случае начисление высоких платежей по кредиту синхронизируется с появлением дохода от квартирантов.
«Траншевая ипотека, на наш взгляд, поможет покупателям, которые ранее были ориентированы только на «вторичку», приобрести квартиру в новостройке, — уверен Денис Гузенко. — Экономия на платежах по ипотеке на период строительства дома может стать значимым фактором при выборе между уже готовой квартирой и еще строящейся».
Риски
«Выгода банка и застройщиков от траншевой ипотеки — в стимуляции рынка, — констатирует Даниил Сороковых. — Такие меры принимают для поддержания активности клиентов, строительные компании стараются привлечь покупателей квартир, банки — заемщиков».
При этом застройщики несут основные риски по этой программе, это отмечала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По ее словам риск заключается в возможном подорожании проектного финансирования. «Первое — здесь может быть риск для застройщиков, потому что при такой траншевой ипотеке на счет эскроу будет поступать меньшая сумма. Счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке. Наполнение счетов эскроу дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть обеспечение. Кредиты застройщикам по этой схеме остаются гораздо ниже, чем в среднем кредиты по корпоративному сектору, поэтому это может увеличить ставку по кредитам для проектного финансирования», — отметила она.
«Аккредитация есть далеко не у всех застройщиков, — соглашается эксперт «Жилфонда». — И взять такую ипотеку на покупку жилья можно далеко не во всех новостройках». Такие программы, как траншевая ипотека, могут позволить себе только финансово устойчивые компании, у которых хорошая наполняемость эскроу-счетов: они могут нивелировать риски и предложить покупателям выгодный вариант покупки жилья.
Пример в цифрах
Эксперты «Брусники» подготовили расчет на приобретение квартиры с двумя спальнями в квартале «Авиатор».
Самая значительная экономия будет на первом периоде, пока строится дом. После получения второго транша ежемесячный платеж составит почти столько же, сколько и при обычной ипотеке.
«При траншевой ипотеке почти два года каждый месяц заемщик будет экономить более 32 тыс. руб. на платежах и сможет вложить эти деньги в ремонт или заплатить за аренду квартиры, — говорят в «Бруснике». — По нашим наблюдениям, зачастую существенную часть платежа по второму траншу покупатели гасят за счет средств от продажи старой квартиры. Таким образом, покупка новой квартиры и расходы на ее отделку и обстановку становятся финансово комфортными».
«Ипотека траншами» по программе «Господдержка 2020», «Ипотека для IT», «Господдержка для семей с детьми» по ставке от 4,7% доступна для заемщиков, которые приобретают строящееся жилье у юридических лиц, в случае заключения Застройщиком и ПАО Сбербанк партнерского соглашения, в рамках программы ПАО Сбербанк «Ипотека траншами». Сделка проходит с применением услуги «Сервис электронной регистрации», а также с оформлением страхования жизни и здоровья заемщика в ПАО Сбербанк. При отказе заемщика от услуги «Сервис электронной регистрации» процентная ставка увеличивается на 0,3% годовых. При отказе заемщика от страхования жизни или здоровья заемщика процентная ставка увеличивается на 1% годовых. Минимальная сумма кредита: 300 000 руб. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб., срок кредитования от 12 до 360 месяцев, первоначальный взнос от 15%. Валюта — рубли РФ.
Количество траншей и их размер (в том числе размер первого транша) не ограничены и могут быть любыми на усмотрение Застройщика.
Не сочетается с субсидированной ипотекой и комплексными продуктами.
Дополнительные расходы: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог (тарифы зависят от индивидуальных особенностей заемщика), нотариальное заверение документов, направление документов на гос. регистрацию ДДУ в электронном виде. Услуга «Сервис электронной регистрации» предоставляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ОГРН 1157746652150, адрес: 121170, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 32, к. 1, www.domclick.ru, услуга является платной. Обеспечение по кредиту — залог находящейся в собственности квартиры в пользу банка. Итоговая сумма кредита определяется индивидуально, на основании оценки платежеспособности и стоимости обеспечения заемщика. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин. Изменение условий — Банком в одностороннем порядке. Предложение действительно в период по 31.12.2022* г. вкл. Подробнее об условиях кредитования, необходимых документах и ограничениях на www.sberbank.ru. Реклама. ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015.
Застройщик ООО «Квартал Авиатор. Новосибирск. Специализированный застройщик». Проектная декларация на сайте: наш.дом.рф и на https://sibakademstroy.brusnika.ru.
Реклама. Рекламодатель «Брусника. Специализированный застройщик», АО, Сайт brusnika.ru, ЕРИД 4CQwVszH9pSWM1vRhPD
