По расчетам компании «Макон Консалтинг» суммарный объем предложения в различных курортных регионах России — порядка 60 895 юнитов. В этот список входят: Краснодарский край, Крым, а также Северный Кавказ, Алтай и Урал. Гостиничный оператор ZONT Hotel Group констатирует, что рынок переживает смену парадигмы: девелоперская активность в сегменте классических отелей снизилась, зато на первый план вышли масштабные курортные проекты — на сотни и даже тысячи номеров. Эти проекты называют кондо-отелями — гостиничные комплексы, в которых отдельные номера (юниты) принадлежат в частную собственность разным людям, а управляет зданием один отельный оператор.
Для сетевого оператора это одновременно и возможность, и вызов. С одной стороны, появляется больше объектов для управления, с другой — каждый такой проект представляет собой сложный конгломерат интересов: девелопер хочет продать, инвестор — заработать, а оператор должен управлять и находить общий язык с сотнями собственников. Как в этом хаосе выбрать правильную точку для «флажка» и наращивать портфель — в интервью с совладельцем и сооснователем группы отелей ZONT Hotel Group, экспертом Федерации Рестораторов и Отельеров России Александром Гендельсманом.
ZONT Hotel Group основана в 2011 году. В портфеле компании 21 отель различных форматов с общим номерным фондом более 3400 номеров, включая отель под собственным брендом ENZO.
— Что изменилось с расцветом эпохи кондо-отелей? Операторам стало сложнее?
— Конечно, управлять кондо-отелем сложнее из-за конфликта интересов сторон. В классическом отеле все здание принадлежит одному владельцу или крупной корпорации. В кондо-отеле номера принадлежат частным инвесторам, а управляет всем комплексом единый отельный оператор. Таким образом такой формат позволяет девелоперу за счет продаж номеров быстро окупить свои вложения. Частный инвестор получает пассивный доход от сдачи в аренду своего юнита. А гостиничный оператор успешно управляет большим комплексом. И внешне у всех них цель одна — заработать денег, но интересы у всех противоположные.
— В чем же главные отличия?
— У девелопера история понятная: построить, продать через эскроу и забрать деньги. У инвесторов — долгосрочная: они хотят гарантированного дохода. А оператору надо обеспечить устойчивую работу проекта на годы вперед. И именно здесь возникает зона риска: в маркетинговых материалах девелопер нередко рисует радужную картину — обещает доходность выше 20% годовых. Но реальная рыночная конъюнктура и возможности оператора далеко не всегда позволяют выполнить эти обещания: на практике речь идет о максимуме в 6% годовых на вложенный капитал — и даже эта цифра во многом зависит от ситуации на гостинично-туристическом рынке и от цены покупки юнита.
На выходе — лоскутное одеяло, где каждый зависит от всех остальных и от факторов, на которые не может повлиять. И может накопиться критическая масса инвесторов, которые потребуют защиты. Уже есть объекты, где сотни инвесторов не смогли выстроить отношения с оператором, и проект пришел в упадок.
— Что делать, чтобы избежать худшего сценария?
— Единый договорный контур, прозрачность перед инвесторами, финансовое резервирование на проведение ремонта, создание правил совместного общежития. Последний пункт российские законы пока не регулируют. Поэтому разработка правил совместного использования имущества для собственников ложится на плечи девелопера и оператора. Нужно жестко прописывать регламент использования номеров, правила доступа к инфраструктуре, порядок голосования по капремонтам. Но есть и множество других факторов, которые важно учитывать.
— А как вы видите развитие рынка?
— Теперь мы рекомендуем застройщикам оставаться в проекте в качестве мажоритарного голосующего акционера и владельца «ядра» гостиницы — ресторана, спа, конференц-залов. Это делает девелопера нашим основным контрагентом, а не просто продавцом номеров. Если застройщик выходит из проекта полностью, собрать сотни собственников на решение о замене труб становится чрезвычайно сложно. Объект теряет управляемость. Нужно «ядро» — от этого в выигрыше в конечном счет останутся все.
— Вы упомянули про пробелы в законодательстве, есть ли подвижки в правовом вопросе работы кондо-отелей в России?
— Пока законодатель и эксперты в процессе обсуждения различных вариантов. Были инициативы запретить долгосрочное проживание в номерах. Но запретить гостю жить в отеле месяц нельзя. Другой законопроект предлагает загнать все это исключительно в рамки 214-ФЗ (закон о долевом участии в строительстве). Однако строительство и последующая эксплуатация многоквартирного дома и гостиничного комплекса — принципиально разные вещи. Там нет места для договора обратной аренды, который оператору жизненно необходим. А если физическое лицо покупает апартамент, к нему применяется закон о защите прав потребителей. Покупатель подписывает обязательство отдать номер в управление, а через неделю говорит: «Вы мне навязали услугу, расторгаю». И юридически он может быть прав. Нам необходим свод правил совместного общежития, чтобы правила игры были приняты всеми участниками еще на этапе котлована.
— Но судя по объемам вложений люди несмотря ни на что готовы инвестировать в кондо-отели…
— Люди поверили в отрасль раньше государства, вытащили из карманов миллиарды рублей и застроили Черноморское побережье России, Алтай, Кавминводы, Карелию и начинают делать это на Каспийском море. Они создали инфраструктуру там, где до этого была пустота. Без их капитала такого внутреннего туризма у нас бы не было. Мы уважаем наших инвесторов и хотим, чтобы они знали всю правду об этом бизнесе, не питали заоблачных иллюзий и трезво оценивали прогнозы, которые дают застройщики.
— Это связано с доходами и окупаемостью?
— Да, часто девелоперы обещают возврат инвестиций через пять лет. Это математическая манипуляция. Реальный срок при идеальном сценарии — 15–20 лет. Если мы возьмем честную ставку капитализации (чистый арендный доход к стоимости объекта), то увидим цифру в районе 4–6% годовых. Это ниже депозитов. Но кондо-отель — это не просто пассивный доход. Это владение реальным активом с возможностью передать по наследству или использовать как залог.
— Почему бы девелоперу не рассказать инвестору всю правду?
— Потому что рынок требует простых и ярких обещаний. Если застройщик напишет реальную финансовую модель с учетом всех налогов, комиссий, простоев и амортизации — продажи встанут. Это системная проблема, а не злой умысел.
— Какой выход вы видите?
— Прямой запрет или жесткое регулирование убьют приток капитала, который развитию внутреннего туризма жизненно необходим. Нужно действовать мягче. Мы готовы помогать экспертизой. Наша задача — предупредить государственные органы и самих девелоперов о надвигающемся волнении в этом сегменте.
Нам нужен отраслевой стандарт раскрытия информации. Нужна единая форма финансового паспорта проекта. Чтобы любой человек перед сделкой видел не рекламные рендеры, а сухую таблицу: расчетная загрузка по месяцам, стоимость привлечения гостя, доля расходов на управление, прогноз затрат на капремонт инженерных сетей. Пусть обещания будут чуть хуже, чем реальность, чем сильно лучше.
Тогда инвестор пойдет в сделку с открытыми глазами, понимая, что он покупает долю в сложном гостиничном бизнесе, а не кладовку для денег. И в конечном счете история с кондо-отелями завершится здоровым становлением этого сегмента гостиничного рынка.
Рынок кондо-отелей ждет понятных правил
РБК Новосибирск обратился за комментарием к руководителю гостиничной практики Denuo Павлу Ельникову с просьбой рассказать о правовых пробелах этого сегмента рынка, и каковы могут быть пути их решения.
«Необходимо отделить гостиничный инвестиционный апарт-отель с множественностью собственников от квази-жилья. Законодатель более десяти лет безуспешно пытается решить эту проблему точечными мерами, а рынку необходимо комплексное регулирование. Последние законопроекты либо пытаются ограничить срок проживания гостя, что абсурдно, либо предлагают использовать только 214-ФЗ для такого рода проектов, что на мой взгляд, приведет к сужению рынка и не решит имеющихся проблем, так не учитывает специфику обратной аренды и совместного управления общим имуществом, а также необходимость адекватного учета интересов инвесторов, девелоперов и профессиональных управляющих компаний, — рассказал Павел Ельников.
По его словам, на федеральном уровне единого закона нет, все спустилось на уровень регионов. В Москве или Санкт-Петербурге само название «апартаменты» вызывает аллергию у согласующих органов из-за страха появления новых жилых объектов без необходимой социальной инфраструктуры. Чтобы работать легально, инвестор должен приобретать именно коммерческую нежилую недвижимость для временного размещения гостей через специализированного оператора.
«Сделать качественный продукт можно уже сейчас без дополнительного законодательного регулирования, но для этого необходимо, чтобы этого очень захотел девелопер, поэтому речь идет об отдельных проектах и без глубокого понимания законодателями сути взаимоотношений между всеми заинтересованными лицами единообразия не будет. Нам нужно комплексное федеральное регулирование и база правил совместного общежития (rules of association), чтобы правила игры были приняты всеми участниками еще на этапе проекта. А каждый инвестор понимал, что конкретно он приобретает и для чего», — подытожил эксперт.
