— Совокупный объем инвестиций в недвижимые активы России вырос за год на 93% и стал рекордным, это данные IBC Real Estate. Есть ли такой тренд по торгам Российского аукционного дома и с чем связан рост?
— Давайте сначала поясним, с каким рынком работает Российский аукционный дом. РАД занимается публичными аукционными продажами, организует и проводит торги по недвижимости, акциям, имущественным правам. Как правило, все это нельзя купить без торгов, к этой категории относятся государственные активы, активы госкорпораций, банков, активы в банкротстве, исполнительном производстве. Это огромный массив рынка, весьма интересный для инвестирования в силу объема и масштабности активов, которые на нем вращаются. РАД работает по всей России, поэтому мы видим ситуацию в целом.
Мы можем подтвердить рекордный, кратный рост инвестиций в недвижимость в 2023 году. Причем, что знаменательно, это рост именно региональных рынков недвижимости, и это основной тренд прошедшего года. До этого стабильный инвестиционный интерес присутствовал неизменно только в столичных регионах — Москве и Санкт-Петербурге.
Лидером роста в 2023 году стал Дальний Восток, с почти тройным увеличением объема состоявшихся сделок в денежном выражении, и Урал — с двойным. В Сибири в прошлом году было продано 676 лотов, рост по сравнению с 2022 годом — более 30%.
К 2023 году многие предприниматели выводили средства из недружественных стран и инвестировали в отечественные активы: в производства, коммерцию или склады. При этом Сибирь и Дальний Восток им интересны в том числе и тем, что мы ближе к Азии.
Общий объем заключенных сделок на площадке РАД — более 1 трлн руб., в 2023 году — около 300 млрд руб. РАД стал лидером аукционных продаж на рынке России в 2023 году.
-
Еще один яркий тренд — массовое движение крупного бизнеса из столиц в регионы и наоборот. Скажем, крупнейшая земельная сделка в Санкт-Петербурге была заключена тюменской компанией «Страна Девелопмент» — продажа участка в 36 га в Красногвардейском районе. Цена сделки — 4,1 млрд руб. Часть исторического здания в Санкт-Петербурге на Выборгской̆ набережной̆ купила компания из Омска под будущий апарт-отель. Здание на Вознесенском проспекте, 26, в Санкт-Петербурге приобрела компания, имеющая отношение к владельцам барнаульской сети «Мария-Ра».
— В каких сегментах рынка в Сибири вы отмечаете особую активность инвесторов?
— Самый большой интерес к рынку так называемого проблемного имущества — стрессовым активам, активам в банкротстве, исполнительном производстве.
По линии проблемного имущества в продажу часто выходят уникальные ликвидные объекты — инвесторы постоянно мониторят этот рынок. У этой категории активов есть постоянные покупатели. Хотя в последние годы рынок стрессового имущества стал частью публичного рынка, где покупателями выступают те же девелоперы-строители или компании, занимающиеся управлением недвижимостью. Многие покупают активы для доинвестирования и перепродажи.
Активно реализуются квартиры, коммерческая недвижимость особенно малого формата (встроенные помещения под стрит-ритейл, пункты доставки, салоны красоты, кафе), земельные участки. Традиционно высок спрос на автомобили, спецтехнику. В целом, прирастают практически все сегменты.
По Сибири общая сумма продаж — 2,45 млрд руб. Всего продано 676 лотов, за год рост чуть более 30%. Если оценивать по сегментам, то в стрит-ритейле сумма проданных лотов выросла на 15%, здания и имущественные комплексы — на 55%, производственно-складские объекты — на 25%. Безусловно популярностью пользуются логистические центры, склады.
-
С Новосибирским филиалом РАД на постоянной основе работают «Почта России», «Россети», «Траст», ГК «Агентство по страхованию вкладов», Сбербанк, ВЭБ.рф, Райффазенбанк, АО «Электромагистраль», Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края.
В прошлом году мы усилили направление по продаже имущества частных собственников, были реализованы несколько объектов коммерческой недвижимости на общую сумму около 200 млн руб.
— Какие самые дорогие объекты были реализованы Российским аукционным домом в Сибири за последние несколько лет?
— В 2023 году с торгов за 475 млн руб. был продан 100% пакет акций АО «Красноярский аналитический центр». В Кемерове реализовали производственно-складской комплекс в Привокзальном районе за 140 млн руб. В Новосибирске были проданы права требования к ООО «ВДТ Строй», это актив Агентства по страхованию вкладов. Цена продажи — 83,2 млн руб.
Крупнейшая частная сделка прошлого года — продажа павильона «Тойота центра» рядом с Новокузнецком. Цена сделки — 140 млн руб. Сегодня рынок заполняют китайские автомобили, их дилеры и продавцы охотно заходят на такие площадки. Этот павильон купил новокузнецкий предприниматель, который реализует авто— и спецтехнику.
В числе крупных сделок 2022 года — реализация активов Томского производителя кирпича «СибирьЛизингКом», за 560,7 млн руб., продажа единым лотом за 757 млн руб. пула коммерческой недвижимости в Кемеровской области и Хакасии из 46 объектов торговли. С торгов ушло имущество хлебозавода «Красноярский хлеб» (235,3 млн руб.) и сети АЗС ООО «Магнат-РД» в Красноярском крае (239,3 млн руб.)
— Какие объекты вы считаете наиболее интересными на текущий момент?
— Один из самых интересных лотов — еще один имущественный комплекс «Тойота центр» в Новокузнецке. Он выгодно расположен в самом центре города, успешно работает, там большой благоустроенный земельный участок, само здание выглядит привлекательно. Стоимость актива — 610 млн руб., к нему есть интерес. Также готовится к продаже «Лексус центр» с вертодромом и земельным участком с начальной ценой в 980 млн руб.
Не менее интересный объект в Новокузнецке — имущественный комплекс на ул. Курако. В состав лота входит нежилое помещение более 5 тыс. кв. м. и земельный участок более 11 тыс. кв. м. В данный момент цена более чем привлекательна.
В Новосибирске мы выставили на аукцион комплекс земельных участков в 42 тыс. кв.м с недостроенной 14-этажной гостиницей на улице Петухова, рядом с авторынком. Начальная цена — 600 млн руб. В 2014 году здание гостиницы обследовали, установили удовлетворительное состояние конструкций, при желании его можно достроить. Уверены, что территория имеет большой потенциал для развития, там можно строить здания разного назначения, в том числе и жилье.
Еще один крупный актив в Новосибирске — бизнес-центр «Кристалл» на Красном проспекте. Это престижный объект в центре мегаполиса.
— Кто обычно определяет начальную цену объектов частных собственников, как она формируется?
— Как правило, цену своего имущества назначает собственник. Мы соглашаемся: выставляем на продажу, делаем рекламную кампанию. В случае, если мы видим, что за время экспозиции нет запросов, откликов от потенциальных покупателей, то меняем стратегию продаж, вместе с собственником корректируем цену. Если собственник затрудняется определить цену имущества, мы обращаемся к аналитическому департаменту, входящему в структуру РАД, у которого свои инструменты сбора и анализа данных, наработанная экспертиза для оценки.
— Какова обычно разница между стартовой ценой аукциона и стоимостью итоговой продажи актива?
— Чем дешевле актив, тем больший рост цены возможен на торгах за счет большого количества участников. По движимому имуществу, например, подержанным автомобилям, превышение может быть в несколько раз. То же самое по нежилым помещениям небольшого метража. По объектам с ценой более миллиарда значительный рост цены — редкость.
В целом с превышением цены реализуется порядка трети (30-35%) объектов недвижимости. В ходе торгов цена увеличивается в полтора раза. Дорогостоящие объекты, бывает, продаются долго — от полугода до двух лет, и это нормально. Продать можно все, это вопрос времени и стратегии продажи.
— Какие характеристики востребованы, имеет ли ценность, скажем, состояние строения, мощности коммуникаций?
— Все эти характеристики формируют цену продаваемого актива и интерес к нему. Всегда интересны готовые к использованию объекты, например готовый арендный бизнес, не требующий дополнительных инвестиций. Купил — начал получать арендный доход. Но также интересны и объекты в неудовлетворительном состоянии. Их цена невысока, и они приобретаются, как правило, с целью дофинансирования и перепродажи по более высокой цене.
— Каждый объект недвижимости, тем более крупный — это определенный набор рисков и возможностей для покупателя. Как с этим работают эксперты РАД?
— Риски при покупке активов, как правило, связаны с недополучением информации об объекте. При заключении сделки по прямым договорам с частным собственником всегда есть риск, связанный с вероятностью подачи на этого собственника заявления о банкротстве со стороны третьего лица — кредитора. Покупатель об этом, разумеется, ничего знать не будет. В этом случае сделки должника за последние три года могут быть оспорены, в частности, по основанию «продажа по заниженной стоимости», и добросовестный покупатель может лишиться имущества. Процесс возврата денег будет для него непрост и необязательно успешен.
В то же время сделки, совершенные путем реализации имущества на электронных, публичных аукционах, оспариванию практически не подлежат. А цена, сформированная по результатам конкурентных торгов, всегда признается рыночной. В случае продажи заложенного имущества РАД заключает трехсторонние договоры с привлечением кредитной организации, которая и получает компенсацию кредитных средств по итогам торгов. А покупателю достается свободный от обременений актив.
Сделки, заключенные на торгах, всегда обладают максимальной легитимностью.
Что касается работы с объектом и подготовки его к торгам — это всегда небыстрый процесс. Мы проверяем все детали, касающиеся как состава объекта, так и обременений, изучаем варианты и перспективы его использования: скажем, есть ли возможность наращивания мощностей по электричеству, или — планы провести в этот район новую дорогу. Все это уточняется напрямую у представителей власти, ведомств, подкрепляется документально.
В результате по каждому крупному объекту мы можем предоставить исчерпывающую информацию как о самом объекте, так и о перспективах его использования для получения прибыли.
— Почему бизнесу выгоднее доверить реализацию имущества Российскому аукционному дому, а не проводить такие торги самостоятельно?
— Продажа имущества путем организации торгов обеспечивает максимальную прозрачность процедуры, способствует развитию добросовестной конкуренции.
РАД — это крупная федеральная площадка с широкой филиальной сетью по всей стране, а, значит, профессиональными продавцами на местах. Мы проводим за свой счет широкую рекламную кампанию: делаем адресные рассылки рекламно-информационных материалов, презентаций, буклетов, листовок с использованием базы клиентов, сформированной за длительный период работы РАД, размещаем информацию на Интернет-сайтах, в том числе Аvito, ЦИАН, пишем пресс-релизы для публикации в региональных и федеральных СМИ. Но самое главное — информацию о торгах получают тысячи инвесторов, которые сотрудничают с РАД на протяжении большого количества времени.
За счет большого охвата потенциальных покупателей и высокой конкуренции цена имущества в ходе аукциона может значительно увеличиться. Как я говорил ранее, весомый аргумент для привлечения РАД — это легитимность и безопасность сделок.
— Как часто Российский аукционный дом привлекают к реализации активов в рамках банкротных процедур и почему выгодно привлечение именно специалистов РАДа к этим процессам?
— Российский аукционный дом — один из лидеров по продаже имущества в рамках процедуры банкротства и как организатор торгов, и как оператор электронной площадки. РАД давно сотрудничает с ГК «Агентство по страхованию вкладов», с нашей площадкой работают арбитражные управляющие по всей России.
Есть несколько преимуществ продажи активов через РАД. Арбитражные управляющие часто вынуждены тратить свои деньги, причем немалые, на публикации, связанные с организацией торгов, так как на счетах должника нередко денег нет. РАД как организатор торгов берет эти расходы на себя. Также благодаря рекламной кампании, которую мы проводим за свой счет, имущество зачастую реализуется на первом аукционе. Это подтверждают наши статистические данные, что является весомым аргументом привлечения РАД как организатора торгов для кредиторов и при разногласиях утверждения положений о торгах — в судах. Мы выполняем полный спектр услуг, связанный с организацией и проведением торгов, и делаем это профессионально.
— Какие еще интересные активы можно встретить на вашей площадке?
— На ЭТП РАД Lot-online продается буквально все. Из самого оригинального — эксклюзивные активы частных собственников, например, антиквариат и букинистика.
Если объект уникален, аукцион — это наилучший способ эффективно его продать. Аукционы по продаже предметов искусства и букинистики мы проводим преимущественно в Санкт-Петербурге, иногда в Москве. А лоты едут со всей России.
Например, из Екатеринбурга на торги попали два тома из первого и единственного прижизненного собрания сочинений Николая Гоголя. До нашего времени дошли лишь редкие экземпляры этих книг в хорошем состоянии.
У книг замечательная история. Во-первых, там имелась личная печать Гоголя, которая заменяла дарственную надпись на подаренных писателем экземплярах. Во-вторых, тома происходили из библиотеки семьи Тургеневых в селе Спасское-Лутовиново — на крышках обоих переплетов помещен герб рода Тургеневых. А в советское время эти книги оказались в Свердловске, в библиотеке детского писателя Владислава Крапивина.
Бывает и так, что люди и не представляют, какими сокровищами владеют. Однажды нам прислали фотографии книги, найденной на чердаке при разборе завалов в деревне под Санкт-Петербургом. Вопрос был — выкидывать или можно что-то получить за нее? Это оказалась Острожская Библия 1581 года, вершина издательского искусства Ивана Федорова, первая печатная Библия на церковнославянском языке. Она была продана за 1 млн руб.
Реклама. Рекламодатель «РОССИЙСКИЙ АУКЦИОННЫЙ ДОМ». Сайт auction-house.ru ЕРИД 2SDnjc5mqrg
