— Вячеслав Викторович, какие события, на ваш взгляд, сильнее всего влияли на рынок недвижимости в уходящем году?
— Без сомнения, это изменение ключевой ставки: кредиты под строительство выдают на условиях — величина ключевой ставки +2-2%.
Рост первоначального взноса на ипотеку, на мой взгляд, снизит покупательский спрос: увеличение взноса на 5% — это дополнительные 300 тыс. руб., которые человеку надо найти на среднестатистическую квартиру в момент сделки.
Вячеслав Илюхин — глава ГК «Север», депутат регионального Заксобрания. Прошел путь от штукатура-маляра до директора строительной компании. 12 лет руководил МОУДО Центр внешкольной работы «Пашинский». Трижды подряд избирался в Совет депутатов г. Новосибирска, два созыва занимал пост председателя комиссии по градостроительству.
— В последнее время говорят о возможной отмене льготной ипотеки. Как на ваш взгляд это изменит рынок?
— Такое решение, безусловно, будет иметь последствия для рынка и осложнит ситуацию в отрасли. Нужны какие-то меры социальной поддержки и, я думаю, они будут, иначе это негативно отразится на строительном рынке. Вряд ли кто-то на это пойдет.
Строительство — локомотив, мультипликативная отрасль. Один человек в строительстве обеспечивает работой 7-8 человек в смежных отраслях, это и люди на заводах, которые производят стройматериалы, оборудование, и риэлторы, маркетологи, ремонтные бригады, мебельщики и многие другие.
ГК SEVER — новосибирская девелоперская компания, основанная в 2017 году Вячеславом Илюхиным. Девелопер ведет освоение земельных участков и возводит жилые объекты комфорт и бизнес-класса, а также ведет малоэтажное кирпичное строительство. SEVER развивает перспективные городские локации — Академгородок (ЖК «Да Винчи») и микрорайон Пашино (ЖК «Поколение», ЖК «Крылья»). В 2023 году ГК «Север» вводит в эксплуатацию 27 353 м2 жилья.
В малоэтажном жилом комплексе «Да Винчи» введены в эксплуатацию 23 дома, где проживает более 800 семей. В микрорайоне Пашино успешно реализован проект ЖК «Крылья» и введена в эксплуатацию первая очередь жилого комплекса комфорт-класса «Поколение», где застройщиком создана вся коммунальная инфраструктура. SEVER также реализует ряд программ, направленных на развитие территории Пашино как комфортного микрорайона с благоприятным социальным и культурным микроклиматом.
Х
— Себестоимость строительства будет расти?
— Да. Строители уже снизили уровень своей маржинальности. Думаю, внутренние резервы девелоперских компаний на сегодняшний день исчерпаны, и сейчас, хотим мы этого или нет, цены на жилье будут расти.
— Получается, что в следующем году мы ждем сокращения спроса, а что с предложением? В этом году немало новых проектов выведено на рынок.
— Конкуренция всегда подразумевает рост качества и сдерживание цены. Аналитика показывает, что в Новосибирске возведено достаточно жилья, которое еще предстоит реализовать.
В строительной отрасли региона много сильных игроков, что, без сомнения, на руку покупателю.
— Если говорить о поведении покупателей, менялись ли сценарии выбора, требования к новой квартире?
— Когда мы начинали строить «Поколение», сначала были востребованы квартиры под самоотделку. Во второй очереди большей популярностью пользовались уже варианты с отделкой. Это популярный мировой тренд, квинтэссенцию которого я видел в Таиланде — там, когда продают квартиру в новостройке, предусматривают даже такие мелочи, как принадлежности в санузле. Может быть, когда-то и мы достигнем такого уровня.
На мой взгляд, растет насмотренность, квартиру выбирают уже не «рублем единым». Оценивают благоустройство территории, качество коммерческой и социальной инфраструктуры, безопасность, эстетику.
— Сейчас в Новосибирске обсуждают социальный взнос с каждого квадратного метра новостройки, который мэрия планирует установить для девелоперов с целью строительства социальной инфраструктуры. Это сделает жилье еще дороже?
— На себестоимость, конечно, такой взнос повлияет. В целом, инициатива хорошая. Главное, обеспечить целевой характер и контроль трат из этого фонда. В городе не хватает школ, поликлиник. Это задача, которую нужно решать, и для мэрии, наверное, это единственный способ приблизиться к решению этой проблемы.
Те дома, которые ГК «Север» возводит в Пашино, местами в школах будут обеспечены точно. В микрорайоне такой критической ситуации по дефициту мест в школах нет. Да, школа работает в две смены, но рядом есть участок, на котором мы полагаем, будет развитие по варианту КРТ. И здесь могут появиться новая школа и детский сад.
— Северное направление активно развивается, и поселки Озерный, Садовый воспринимаются уже как часть города, наравне с Пашино. Как вы думаете, возможно ли, что этот северный пригород станет единой частью города, а поля застроят? Какие проблемы тут есть?
— Город растет, есть явная тенденция к развитию северного направления, и оно перспективно.
Здесь есть участки федеральной земли, территория Минобороны. Ее редко выставляют на аукцион, а если такое и случается, форма участков бывает не той формы, которая подошла бы девелоперам. Это, конечно, мешает запуску инвестпроектов.
Есть вопросы по социальной инфраструктуре. Например, когда комплекс находится на границе территорий города и области, это рождает проблему для жителей. Людям приходится детей в школу возить дальше, а не в ту школу, что рядом. Мы столкнулись с этой ситуацией, когда строили в карьере Мочище. Чтобы решить этот вопрос пришлось договариваться, заключать соглашения, но там была такая возможность, а она есть не везде.
— Как вы оцениваете перспективы Пашино?
— Мы видим, что локация востребована. Даже на фоне падающего рынка у нас растут продажи, и за последний год мы фиксируем рост показателей вдвое. Перспективы для развития у Пашино есть. Там, где появляется новое жилье, начинается и строительство новых социальных объектов.
В Пашино мы планируем помимо генплана сделать план развития социальной инфраструктуры района. Видим его как некий меморандум, который будет объединять усилия общественности и застройщиков, и будет согласован с планами власти.
— Там есть нерешенные вопросы?
— Да. Например, там есть территория, планируемая под КРТ. Мы оцениваем проект по этому участку как неосуществимый. По предварительным расчетам, земля обойдется инвестору по цене 450 млн руб. за гектар. Думаю, нужно пересматривать границы зоны КРТ и условия, на которых этот участок может быть предоставлен.
— Можете озвучить какие-то планы по развитию района?
— Есть больной вопрос по недостроенному бассейну. В ходе обсуждения в мэрии пришли к единодушному мнению, что сделать бассейн на том месте, где он был, возможности нет. Это связано с техническими условиями, в частности, по сбросу воды. Строить новый коллектор — очень дорого. На мой взгляд, нужно сносить этот старый корпус и строить на его месте небольшой спортивный комплекс. Но для старта проекта надо определиться с техусловиями, а бассейн построить ближе к коллектору, за сквером.
В Пашино давно ждут исполнения наказа по небольшому крытому стадиону, скажем, с хоккейным полем. Он может быть построен на средства инвесторов, с условием, что будут выделены определенные часы под детский спорт и занятия для жителей района.
В следующем году планируем серьезно заняться транспортной проблемой. Мэрия заявила о планах на сокращение маршрутов в Пашино. Уверен, что делать этого нельзя. Мы будем проводить жесткий мониторинг того, как ходит этот транспорт, и в случае нарушений будем обращаться в прокуратуру. Пусть они решают, как поступать перевозчику, если он не хочет работать на этом маршруте. Пусть муниципальный транспорт заводят, если считают, что маршруты в Пашино невыгодны частникам.
— Есть ли продвижение по проекту городской электрички?
— В перспективе есть проект, что электричка будет идти из Калининского района через Нордмолл до Пашино. Сейчас оценивают транспортные потоки, и, как промежуточный вариант, обсуждалось открытие станции за Пашинским переездом, куда из близлежащих микрорайонов организуют подвозные маршруты. Это перспектива ближайших лет. Тем самым, люди смогут в часы пик миновать городские пробки, быстрее и комфортнее добираться до дома.
— Если говорить в целом о работе Группы компаний «Север», то какие результаты и достижения за текущий год в работе вы бы выделили?
— Мы закончили первый этап строительства жилого комплекса «Да Винчи». Думаю, что будет и второй этап. Академгородок и прилегающие к нему локации — перспективный, престижный и статусный район со своей атмосферой. Близость самого Академгородка, НГУ, Кольцово, рекреационные возможности территории — все это нравится людям.
Мы запустили новый проект — ведем активное строительство ЖК «Поколение», который уже успел себя зарекомендовать. Первый дом уже сдан, второй мы сдаем до конца этого года и заложили фундамент третьего. В следующем году запустим четвертый. Планируем запуск, в том числе, и новых проектов, о которых объявим совсем скоро.
