Одна из актуальных кризисных тенденций последних лет — обостряющаяся конкуренция между первичным и вторичным рынком жилья. Что такое квартира в давно сданном доме? Частично удовлетворяющий ремонт (меньше вложений в квартиру), развитая инфраструктура (не нужно ждать, пока построят садик или школу) и, в последнее время, такая же или даже более низкая цена.
«Чтобы первичному рынку успешно конкурировать со вторичкой, нужны квартиры с ремонтом», — уверен эксперт рынка, экс-директор по продажам ЗАО «Строитель» Тимур Касаев.
«Большинство квартир с отделкой продаются в панельных домах и там, где используются пазогребневые плиты, — комментирует Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд». — Гораздо меньше предложений с отделкой под ключ в кирпичных домах и в каркасных с кирпичным или сибитным заполнением. При панельном домостроении выполнить ремонт проще и дешевле. В кирпичном нужно гораздо больше сил, денег и времени потратить, в частности, на выравнивание стен»
Опасения и реальность
В пользу такого решения, как приобретение квартиры с отделкой под ключ, называют три основных причины. Первая — экономия средств, сил, времени. «Приобретать квартиру с отделкой от застройщика стоит еще и потому, что в итоге этот ремонт обойдется покупателю еще дешевле, чем если бы он делал все с самостоятельно. — уверен Якобсон. — Застройщик приобретает все по оптовым ценам».
Вторая причина — необходимость. Скажем, если семья с двумя детьми отваживается на продажу квартиры на вторичном рынке с приобретением квартиры в новостройке, им нужно где то жить в процессе ремонта (полгода), платить квартплату, арендную плату, ипотечный платеж, и расходы по ремонту. Большинство заинтересовано в скором переезде.
Третья причина — победа над длительным процессом оборудования собственного жилья. «К плюсам решения можно отнести отсутствие строительного мусора и шума, — комментирует Якобсон. — В доме не будут звучать дрели, молотки и другие инструменты отделочников.
Есть еще одна причина, не всегда очевидная.
В новостройке стоимость ремонта можно включить в ипотеку. То есть получить на всю сумму ремонта длинный кредит на условиях, гораздо ниже рыночных по потребкредитованию. Плюс на эту сумму действует и вычет по НДФЛ, — 13%. Однако все это доступно в случае, если на весь ремонт можно предъявить официальные платежные документы, — договоры, чеки, квитанции. В случае с ремонтом от застройщика это в порядке вещей. При заказе ремонта через стороннюю компанию половина ремонта чаще всего уходит «в черную».
Минусов у такого решения тоже предостаточно. Стандартные стереотипы — низкое качество отделки, дешевые стройматериалы, маскировка недочетов строительства под дешевой отделкой. К этому можно добавить подозрения в завышении цены, скепсис в плане предлагаемых дизайнерских решений.
При этом как обычно, аргументов и за, и против предостаточно. Скажем, все большее распространение получают так называемые «коробочные» варианты ремонта, когда предлагается на выбор 5-6 дизайн-проектов с цветовыми или орнаментальными вариациями обоев, плитки, ламината. Контролировать работу подрядчика или самого застройщика разрешают на этапе проведения работ, когда ошибки устраняются проще.
РБК+ опросил экспертов рынка, какие еще плюсы и минусы в данном решении, — приобретении новостройки с отделкой «под ключ» отметят они.
— Приобретать квартиры с отделкой особого смысла нет. Часть людей просто не готова: возникают сомнения относительно качества. Большая часть людей настолько трепетно относится к созданию собственного комфорта, что не готова доверять это постороннему. Хотя в Европе так называемая «белая отделка» является самым популярным продуктом при приобретении недвижимости, это как чистый холст, который новый жилец обставляет своими «красками».
— В плане квартир с отделкой «маскировка косяков» — это скорее мифы и иллюзия. Говорят все больше о квартирах с отделкой потому, что покупатель, приобретая квартиру в новостройке, получает нагрузку в виде ремонта. Соответственно, застройщики, которые подумали о своих клиентах, предложили варианты под ключ, чтобы человек, покупая, например, в ипотеку, мог понимать, что останется только перевезти мебель и не нужно тратиться на ремонт. Мы видим, что увеличивается объем сделок с ипотекой. Сегодня существует ряд застройщиков, которые предлагают выбрать виды отделки — разные по стоимости и качеству. Важно понимать, что этот бизнес-процесс для застройщика пока еще малопривычен и только набирает обороты. Безусловно, рынок пойдет в ту сторону, где будут соблюдаться потребности клиента. В эконом-сегменте это крайне важный инструмент.
— Покупателю стоит приобретать квартиру с отделкой только в жилье эконом-класса. На практике используют дешевые материалы, часто не соблюдают стандарты выполнения работ, да и подрядчики «вылизывать» каждый межплиточный шов и стык на обоях точно не будут. Застройщики используют 3-4 разных стиля отделки, выделиться ремонтом точно не получится. Отделка для продажи помогает застройщику скрывать многие недостатки строительства и выполненной черновой отделки, а это самый важный этап, от которого будет зависеть успех всего ремонта. В сегментах «комфорт» и «бизнес» рекомендуем покупать квартиры с предчистовой отделкой, в этом случае качество выполненных работ на лицо, скрыть дефекты не получится, и в данном случае застройщик не будет экономить на материалах и специалистах.
— Работы по отделке могут увеличить стоимость квадратного метра на сумму от 2 тыс. руб. Уровень конкурентоспособности при этом снижается. Застройщик на ремонте не зарабатывает. Отделка под ключ уменьшает доходность на 3-8%. Но в конкурентной игре это приносит свои плюсы: позволяет охватить больше клиентов, предложить им разные варианты.
Застройщик нацелен на уменьшение себестоимости, — при отделке используются самые доступные по цене материалы. Но утверждение, что с помощью ремонта маскируются недостатки — неверно. Неровность стен можно определить и после декоративной отделки. Ни краска, ни обои не скроют кривизну. Стены выравниваются предварительно.
Для покупателя есть смысл приобретать уже отремонтированные застройщиком квартиры. Да, материалы использованы недорогие. Но стоит помнить, что это первый ремонт. А вкладываться в первый ремонт лучше по-минимуму. Любой новый дом дает усадку, это влияет на отделку. Года через три владельцу квартиры в новостройке нужно выполнять дополнительные работы: что-то подкрашивать, штукатурить.