В классическом понимании пентхаус — обособленная площадь, которая располагается на последнем этаже или на крыше многоэтажного здания и обладает отдельным входом, это может быть лестница или лифт, с панорамными окнами и обзорными площадками. Пентхаус считается элитным видом недвижимости с очень высокой стоимостью.
Классические пентхаусы родом из США. По словам специалиста по недвижимости ФРК «ЭТАЖИ» в Новосибирске Олега Губарькова со ссылкой на знакомых в среде американских риэлторов, там для пентхаусов есть ряд обязательных условий: «Во-первых, вид из панорамных окон. Конечно, чаще всего это море или океан. Обязательно наличие террасы в постоянном доступе, — не менее 100 «квадратов» с бассейном, площадкой для гольфа, местом для пикника. Лифт в квартиру, собственный персонал, — рассказывает Губарьков. — Этот вид недвижимости удобен в использовании там, где климат жаркий и нет зимы»
В России несмотря на климат, пентхаусы сохраняют «родовые черты». «У нас за окном не Атлантический океан, но, например, для людей, которые приехали из восточной части России, вид с 25 этажа — это плюс, — продолжает Губарьков. — Критерии, по которым можно определить, что это пентхаус: вид из окон, расположение, высокие потолки, технические характеристики, уникальность»
По словам директора по продажам «Центрального агентства недвижимости» Максима Сальникова, сегмент пентхаусов в Новосибирске не развит: «Он представлен парой десятков объектов, преимущественно на правом берегу. Говорить о каком-то объеме спроса на данный сегмент сложно — реализуются они не в качестве основного, а как альтернативное предложение покупателю»
Солидарен с Сальниковым и директор по маркетингу компании Rolband&Partners Александр Астахов: «Предложение пентхаусов, как часть рынка премиального жилья, занимает долю менее 0,5% — в некоторые годы предложение вообще отсутствует».
По мнению Астахова, пентхаус может располагаться и на предпоследнем этаже здания. А вот наличие панорамного остекления хотя бы в одном из жилых помещений, — обязательно. Наличие террасы или эксплуатируемой кровли будет существенным преимуществом при условии, что ограждение на террасе не закрывает обзор.
Директор по продажам «Центрального агентства недвижимости» Максим Сальников:
«Еще пять лет назад такие объекты были «неликвидом» и часто участвовали в схемах взаиморасчетов между организациями. Например, две дорогих квартиры (двух и трехэтажных) и один коттедж были успешно выменяны на несколько вагонов угля и пару экскаваторов. Аудитория, которым такие объекты были интересны — бизнесмены из меньших, чем Новосибирск, регионов (Кузбасс, Алтай, северные регионы). Понятие рыночных цен в этом сегменте размыто, поэтому торг носил хаотичный и больше принципиальный для покупателя характер. Некий пунктик, что надо «отжать» немного денег, например, скинуть полмиллиона с цены в 13 млн. рублей».
По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы «АКВА-СИТИ» Надежды Кондратюк, несмотря на общую нераспространенность пентхаусов, такой формат квартир вызывает живой интерес. «Потенциальных инвесторов интересует виды, площадь квартиры, — рассказывает Кондратюк. — Те, кто проявляет интерес к пентхаусам из любопытства, как пока к неизвестному для себя формату жилого пространства, задают другие вопросы – является ли квартира двухуровневой и продается ли такая квартира под ключ»
Где искать пентхаусы в Новосибирске
В Новосибирске пентхаус — вещь загадочная. Если с вашей лоджии открывается хороший вид и ваша квартира на последнем этаже дома, — можете смело именовать ее пентхаусом. Примерно половина из всех исследованных нами объявлений – псевдо-пентхаусы. В таком качестве нам предлагали даже двухкомнатную мансарду с мини-окошками на потолке в четырехэтажном доме 35 года постройки на Красном проспекте по цене чуть ниже 2 млн. рублей.
По большей части реальные новосибирские пентхаусы в более-менее классическом понимании — помещения большой площади без отделки на крайних этажах зданий с увеличенной площадью остекления либо внушительной лоджией. Стандартные критерии, по которым объекты не дотягивают до пентхаусов — вид на частный сектор или крыши соседских хрущевок, увеличенные, но не панорамные окна. Все такие предложения относятся к элитному жилью, площадью за сто квадратов и стоимостью от 10 млн. рублей.
Выбор жилья подобного типа действительно ограничен — РБК+ насчитал не более десяти вариантов на открытом рынке. Есть пентхаусы с хорошими террасами в домах комфорт-класса. По словам Астахова, в этом случае даже отделка мест общего пользования в домах делается на этих этажах выше классом. В качестве примера эксперт приводит дом на Военной 9/2 («Европейский») и ЖСК «Оазис». «В ряде премиальных домов с небольшим количеством пентхаусов они могут «разойтись по своим» ещё задолго до завершения строительства, — рассказывает Астахов. — В качестве примера можно привести дом «Клевер» на улице 1905 года»
По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы «АКВА-СИТИ» Надежды Кондратюк, в ЖК «Европейский» есть пентхаусы в классическом понимании. «Такие квартиры расположены на последнем этаже, имеют панорамные террасы, окна в пол, большую площадь, — рассказывает Кондратюк. — Минимальная цена на пентхаус в ЖК «Европейский» начинается от 9 200 тыс. руб за 115 кв.м. На 25 этаже расположены всего по 4 квартиры с большими балконами-террасами, которые идут по периметру всего этажа. Можно гулять вдоль окон всей своей квартиры, поворачивать за угол, любоваться видом города с разных ракурсов, а на высоте птичьего полета это производит просто потрясающее впечатление»
Средняя стоимость пентхауса для Новосибирска – 14 млн рублей. За эти деньги вы получите квартиру на последних этажах высотного жилого комплекса площадью около 200 кв.м, включая лоджии/террасы. Высота потолков — порядка 3 метров, панорамное остекление, свободная планировка. В качестве возможных опций – сделанная труба под камин, повышенные мощности, заведенные в квартиру (для устройства сауны), эксплуатируемая терраса на крыше значительной площади. В качестве бонуса при приобретении подобного объекта в новостройке покупателю предложат одно или даже два бесплатных места на парковке.
