Как получить высокую доходность от инвестиций в недвижимость, чем привлекателен формат концептуального апарт-отеля, и сколько можно заработать, вложившись в такой проект — об этом в интервью РБК Новосибирск рассказал основатель «ВОЛНА development» Андрей Добринский
— Апартаменты отвоевывают все большую долю рынка недвижимости Новосибирска. Однако в зависимости от проекта объекты отличаются друг от друга по наполняемости и по смыслу. Есть ли четкое определение этому типу недвижимости?
— На сегодняшний день апартаменты слишком обобщенное понятие, под которым скрываются совершенно разнообразные объекты с различными целями использования. Сюда можно отнести псевдожилье, когда из-за невозможности обеспечить выполнения норм для жилья, застройщик возводит объект, в котором люди покупают апартаменты фактически для длительного проживания.
Также под апартаментами могут пониматься помещения под офисы, торговлю и занятие другой коммерческой деятельностью. Еще один вариант — апартаменты, которые используются в качестве гостиниц, отелей. Апарт-отели, если рассматривать с точки зрения инвестиций — это один из перспективных способов существенно приумножить свой капитал. Такой может приносить прогнозируемый доход инвестору, а также благодаря наличию кухонной зоны и стиральной машины в номере более востребован у гостей. Обычно девелоперы совмещают разные форматы в одном объекте. Но в этом случае нужно тщательно продумывать проект, чтобы никто никому не мешал. Так, в начале эры апартаментов нередко встречались случаи, когда человек покупал себе площадь для проживания, а в соседнем помещении собственник решил открыть шумный офис или вокальную студию. И только потом, осознав эти ошибки, застройщики стали отводить под офисы и коммерцию, например, нижние этажи, а для проживания — верхние.
— Чем хорош формат GAGARIN CITY?
— Когда мы проектировали GAGARIN CITY, сразу задумывали этот объект, как гостиницу. В нашей проектной декларации абсолютно четко указано, что мы строим гостиницу, а не коммерческие помещения.
Все применяемые нами решения заточены под конкретное направление, что не размывает фокус. Этим наш проект отличается и, безусловно, выделяется на фоне многих других объектов, которые также называются апартаментами.
— Почему вы выбрали именно формат гостиницы? Насколько это перспективно?
— Мы знаем, что в Новосибирске существует дефицит современных качественных отельных номеров. При этом туристический рынок Новосибирска каждый год демонстрирует рост. Этим летом большинство гостиниц, имеющих звездность были загружены фактически на 100%.
Мы внимательно изучили опыт реализации различных проектов на рынке апартаментов Новосибирска. После анализа их сильных и слабых сторон решили предложить рынку новый качественный и продуманный продукт с возможностью приносить пассивный доход его инвесторам.
— Локация решает?
— Еще как, место для расположения отеля было выбрано более, чем удачно — центр города, в 100 метрах от станции метро «Заельцовская» на первой линии Красного проспекта. На переднем плане располагается восьмиэтажный корпус бизнес-центра, а 30-ти этажная башня отеля находится чуть позади. Рядом с комплексом — зеленый массив. Недалеко находятся зоопарк, детская железная дорога, ботанический сад и дендрарий. В районе расположены четыре вуза.
— Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы?
— В каждом номере есть кухонная зона и стиральная машина, что дает нашему объекту статус апарт-отеля — это гостиница современного формата, которая обеспечивает дополнительные возможности для гостей. Во-первых, жить в таком номере гораздо удобнее, потому что вы находитесь, по сути, в отдельной квартире, а не просто в номере с душем и кроватью. Во-вторых, у человека появляется свобода выбора: готовить самому или пойти в пообедать в ресторан, постирать вещи в стиральной машине или отдать их в прачечную. Если времени заниматься всем этим нет или просто не хочется, то достаточно обратиться на ресепшен. Поэтому апарт-отели и становятся все более популярными у туристов.
Развитие туристического кластера Новосибирска, высокая загруженность и дефицит качественного номерного фонда позволяют нам говорить о перспективах высокой заполняемости нашего отеля туристами или приехавшими в командировку бизнесменами.
При этом в низкий сезон за счет небольшого снижения ставок мы не исключаем долгосрочного проживания в апарт-отеле, что позволит нивелировать сезонные колебания заполняемости.
По данным Новосибирскстата, за август объем услуг населению, оказанный гостиницами и аналогичными средствами размещения, составил 377 млн руб. (+14,2% к июлю 2023 года и +2,3% к августу 2022 года). При этом индекс потребительских цен на услуги гостиниц и прочих мест проживания в регионе в августе 2023 года увеличился к аналогичному периоду 2022 года на 11,3%, с января по август на 9,2% к аналогичному периоду 2022-го.
— Кто ваш инвестор?
- Юниты может приобрести абсолютно любой человек. Наше предложение для тех, кто хочет приумножить свои сбережения. Данная инвестиция не отнимает у человека времени, а сама работает без его участия. Рынок недвижимости считается безопасным и понятным, растущим в длительной перспективе.
Апарт-отели — это новое перспективное направление, поэтому в этом сегменте у покупателей есть возможность получить существенный профит.
— Сколько можно заработать?
— Доход до 100 тыс. руб.* в месяц в высокий туристический сезон. Такие данные мы берем из расчетов на текущий период времени. Конечно, в будущем это сумма может корректироваться в зависимости от различных реалий.
Например, доходная программа Progressive** предполагает следующее: берется вся валовая выручка отеля за месяц работы. Далее эта сумма отчищается от обязательных и эксплуатационных расходов. Из этого чистого дохода управляющая компания забирает свое агентское вознаграждение (20%). Чистый доход, который остался, распределяется между собственниками пропорционально их площади владения.
— Что нужно дополнительно делать собственнику для получения высокого дохода?
— У нашего инвестора нет необходимости принимать участие ни в эксплуатации, ни в деятельности отеля. Всем будет заниматься профессиональная управляющая компания, а собственник может продолжать заниматься своим любим делом, работать по своей специальности или путешествовать по миру.
Вложение в апарт-отель во многом похоже на банковский депозит, но в нашем случае у человека есть ликвидный актив, который при желании, например, можно продать, и как показывает практика по более высокой цене, чем на момент покупки. Об этом говорит опыт предыдущих лет. Так, средняя стоимость юнита в нашем уже действующем апарт-комплексе BonApart за три года выросла в два раза.
По GAGARIN CITY могу сказать, что с момента открытия продаж в мае 2023 года рост стоимости уже составил 30%. Прогнозирую, что дальше доходность будет увеличиваться.
— Какие категории номеров будут в отеле?
— В отеле будут номера категорий: «студия» (23 кв. м), «стандарт» (28 кв. м) и «двухкомнатные сьюты» (55 кв. м) — это видовые апартаменты, благодаря низкоэтажной застройке перед отелем из окон будет открываться потрясающий вид на город. А на седьмом этаже есть эксклюзивные сьюты с просторными личными террасами.
Все номера уже сдаются с отделкой, необходимой мебелью и полным оснащением. Материалы соответствуют международным гостиничным стандартам. В каждом юните — качественная сантехника, металлопластиковые окна с двойными стеклопакетами, ударопрочные входные двери с электронными замками, кондиционирование. В оснащение номера входит бытовая техника, стиральная и посудомоечная машины, телевизор, освещение, текстиль, посуда.
На данный момент стоимость одного юнита в GAGARIN CITY начинается от 6,4 млн руб.
— Какие способы покупки предлагаете?
— Кроме 100% оплаты, есть программы рассрочки, а также ипотека на выгодных условиях по ставке от 3% у банков партнеров***.
— Как законодательно регулируется приобретение апартаментов? Защищены ли покупатели?
— Все регулируется тем же законом ФЗ-214, что и в случае с владением жилой недвижимостью. При строительстве используется проектное финансирование банка. Покупка происходит безопасным способом с использованием эскроу-счетов.
— Кто будет управлять отелем?
— Изначально мы проектировали данный объект под четыре звезды, поэтому искали серьезную компанию, которая имеет успешный опыт на этом рынке. Мы выбрали оператора VALO из Санкт-Петербурга. Компания управляет инвестиционным капиталом более 20 млрд руб. и является держателем двух международных гостиничных брендов: Ramada и Mercure. Компания гарантирует своим клиентам высокое качество и безопасность проживания в гостиницах, соответствующих международным стандартам.
— В GAGARIN CITY большой выбор торговых и офисных коммерческих площадей. Что доступно для бизнеса?
— Во время разработки проекта все коммерческие площади мы подстраивали под концепцию отеля. При этом на нашей площадке будут отлично себя чувствовать представители практические любого вида бизнеса. Все коммерческие форматы нам нужны ради создания развитой инфраструктуры вокруг гостиницы. В частности, у нас будет бизнес-пространство с конференц-залами и коворкингом; бьюти-пространство с салонами красоты и парикмахерскими; гастро-пространство с ресторанами, кафе и ресто-двориком; велнес-пространство с фитнес залами, спа-салонами и медицинскими центрами. Первые этажи с отдельными входами займут магазины.
Выгодная локация с огромным городским трафиком, большое число гостей в GAGARIN CITY дадут открывшемуся на нашей площадке бизнесу синергетический эффект, работая как на удовлетворения спроса обычных горожан, которые живут, работают и просто гуляют в этом районе, так и гостей отеля. А когда практически нескончаемый входящий поток обеспечен, остается только не упустить возможность и привлечь к себе свою целевую аудиторию.
Отмечу, что все коммерческие площади GAGARIN CITY максимально заточены, чтобы быть интересными гостям отеля и обеспечить в конечном счете прибыль его инвесторам.
* — подробнее можно узнать у специалистов в отделе продаж застройщика по тел. +7 (383) 375-27-74
** — прогрессивный доход. Ознакомится с программами доходности можно на сайте gagarin.city
*** — Ипотеку предоставляет ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (генлицензия Банка России № 436 от 31.12.2014). Рассрочку предоставляет ООО «Специализированный застройщик «Ситистрой».
Ставка по кредитному договору до 29.12.2025 г. - 3% по программе «Ипотека в рассрочку»., далее — 14,5% Валюта кредита - рубли РФ. Срок кредита от 1 до 30 лет. Размер кредита от 500 тыс. руб. до 30 млн. руб. Первоначальный взнос от 35%. ПСК от 4,18% до 16,65%
Кредит предоставляет ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (генлицензия Банка России №436 от 31.12.2014). Предложение действительно на дату публикации.
Реклама. ООО «Специализированный Застройщик «Ситистрой». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. ЕРИД: Kra23VhP3
