В конце октября Путин назвал безобразием ситуацию в сфере строительства в регионах и пояснил, что малый и средний бизнес в сфере строительства до сих пор сталкивается с колоссальными проблемами. При этом существующая ситуация даже с учетом последних поправок в 214ФЗ о долевом строительстве не устраивает правительство, так как по сути слабо снижает риски для дольщиков.
Директор группы компаний «Химметалл» Евгений Гаврилов считает, что новая версия 214-ФЗ не решает те вопросы, которые перед ним ставятся: «Борьба с недобросовестными застройщиками — кооперативы, вексельные схемы — я ничего не прочитал об инструментах, которые могли бы применять прокуроры, все поправки направлены на ужесточение правил по порядочным застройщикам»
«Для добросовестных застройщиков реально ведение бизнеса усложняется, а для дольщиков этот закон — благо, — уверен Роман Теленчинов, замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. — Обманутых дольщиков станет меньше. Объемы строительства тоже снизятся — примерно на 30%».
О курсе государства на отход от долевого строительства говорила и Лариса Гильмутдинова, юрист, член Общественного совета при Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области: «Государство давно ведет к тому, что строительство жилья должно проводиться застройщиком за счет собственных средств. Откуда строители их должны взять — пока не совсем ясно».
Отход от традиций долевого строительства предполагает, что квартиры будут продаваться готовыми «в упаковке» — готовая квартира, возможно, с ремонтом и даже мебелью, в новом доме через договор купли-продажи от застройщика. Такая схема, без сомнения, максимально страхует покупателя практически от всех юридических рисков, однако увеличивает нагрузку на застройщика и играет на руку развитию банковской системы.
За чей счет
Если застройщик не может привлекать в целях строительства деньги дольщиков и не имеет собственных средств, чтобы вложить их в проект, значит, будет активно прорабатываться вопрос попроектного финансирования проектов банками. Конкретные схемы и условия взаимодействия строителей и банкиров пока не оговорены. За рубежом проектное финансирование не равно кредитованию: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
По словам главы Минстроя России Михаила Меня, в схеме попроектного финансирования есть плюсы не только для дольщиков, но и для застройщиков. «Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — прокомментировал Мень для РБК.
В комментарии РБК глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство сейчас в России составляют порядка 3,5 трлн руб. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования?», — прокомментировал глава Минстроя.
По словам Михаила Ансимова, директора компании «Сибакадемстрой», на сокращение объемов строительства и увеличение стоимости жилья государство не пойдет — это чувствительный социальный фактор.
«Это не первая попытка государства найти альтернативу механизмам долевого строительства. В течении трех лет сделать это невозможно. В масштабах страны более 3 трлн руб. инвестируется населением каждый год в новостройки. Заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов невозможно».
Один из экспертов редакции также сообщил, что на его взгляд необходимо четкое понимание реализации программы господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам.
Вырастут ли цены
По словам гендиректора сети агентств недвижимости «Квадротека» Владимира Голованова инициатива Путина может привести к тому, что жилье подорожает. «Часто около 80% финансирования любого объекта, например, дома стоимостью 300 млн, привлекалось за счет дольщиков, — говорит Голованов. — Соответственно если эти проценты застройщик будет брать не у дольщиков, бесплатно, без процентов, а у банков, то те, скорее всего, предъявят 15% годовых. При среднем сроке строительства одного многоквартирного дома в полтора года, получается, что цена на первичное жилье увеличится на 25-30%.
По словам Александра Астахова, директора компании Rolband & Partners, еще одним логичным следствием станет сокращение дельты в цене между начальным этапом строительства и квартирой на сдаче — сейчас она порядка 30%.
«Люди, которые были мотивированы сохранностью денег, уйдут с рынка и произойдет передел в пользу банков. Такие люди будут нести деньги на депозит, а не в недвижимость», — уверен Астахов. «При этом банки будут на одной стройке зарабатывать дважды: первый раз, когда они будут кредитовать застройщиков, второй — выдавая людям ипотеку», — замечает спикер.
Гильмутдинова напротив, уверена, что рано торопиться с заявлениями о росте цен. «Во-первых, рынок первичного жилья затоварен: много нераспроданных квартир, не введенных в эксплуатацию. Во-вторых, государство должно предпринять меры, чтобы не допустить такого большого скачка. Это не просто моя надежда — это слова Президента. Поэтому, скорее всего, подъем цены будет минимальным», — говорит Гильмутдинова.
Строителей будет меньше
«Сегодня сходу построить несколько домов способны только 3-4 застройщика Новосибирска, и, значит, много предпринимателей уйдет с рынка, — размышляет Голованов. — Когда их станет меньше, упадет конкуренция. Строители смогут волюнтарно (сообща — прим. ред.) регулировать цены. Не думаю, что это отразится на качестве: потребитель с каждым годом становится грамотнее — не эпоха же дефицита». Голованов уверен, что в итоге произойдет баланс между вновь вводимого жилья и вторичного. А через некоторое время возникнет легкий дефицит на новостройки, который позволит немного поднять цены.
Гильмутдинова тоже считает, что в результатереформы станет не только меньше мелких и средних компаний, но и крупных. «Рынок монополизируется — об этом говорилось два года назад и это, отчасти, уже происходит. Есть мнение, что подобное укрупнение приведет к заходу игроков из Москвы и Петербурга. Я нахожу эту возможность реальной».
Меньше, но лучше
Еще одно следствие — необходимость для строителей качественно улучшать продукт. По словам Александра Долгова, директора по маркетингу «Центрального агентства недвижимости», строителям будет удобно проектировать высокий чек. «Придется придумывать что-то интересное и новое. В целом, я за такое положение дел. Возможно, это повлечет малоэтажное самостоятельное строительство: «не могу купить, попробую построить». При этом непонятно, что будет с жильем супер-эконом класса, в котором сейчас много денег заморожено».
ЖСК как альтернатива
Ряд экспертов при обсуждении реформ на рынке долевого строительства предполагали, что возможен некий «отскок» игроков рынка в сторону альтернативных схем возведения жилья, — скажем, по системе ЖСК. Аналитик рынка Сергей Николаев также полагает, что в президентской реформе отменой «долевки» все не закончится. «В этом же письме есть постановление президента, о необходимости усилить контроль над ЖСК».
Гильмутдинова также не уверена, что у кооперативов получится строить в таких же объемах и количествах. «Девелоперы во многих регионах РФ собираются строить через ЖСК, но в чем тогда суть ухода от долевого строительства? ЖСК же предполагает лишь большие риски. В советское время эта система работала. Я много общаюсь с обманутыми дольщиками, по поведенческой психологии наши люди к такой ответственности и организованности не готовы».
Сергей Николаев, независимый аналитик рынка жилья:
— Из положительных признаков — исчезнет большое количество обманутых дольщиков. Порядок в этой области надо наводить — это однозначно. Снизится количество строящихся объектов, монополизируется рынок, многим застройщикам не будет дано проектное финансированное, в основном из-за их финансового состояния. В результате цена поднимется на 15-20%. Станет намного меньше компаний, уже на сегодняшний день, из 170 компаний, которые 5-7 лет назад сдавали дома, сейчас реально строит жилье только 68. Причем на 50 из них приходится 83% всего незавершенного строительства. Но надо понимать, что 20% застройщиков, которые сейчас есть, вполне могут обеспечить Новосибирск нужным количеством жилья. Люди просто перейдут к покупке по договорам купли-продажи. Они будут покупать уже как бы вторичное жилье.
