Несмотря на турбулентность экономики, рынок коммерческой недвижимости сохраняет высокую покупательскую активность. Спрос на аренду коммерческих помещений в России вырос на 13%, а ее продажи в прошлом году превысили объем предыдущего года на 50%. В интервью с исполнительным директором агентства недвижимости «Новактив» Алексеем Музыкой о том — что изменилось на рынке коммерческой недвижимости в Новосибирске, стоит ли в нее инвестировать, а также о трендах и прогнозах на следующий год.
— Какие изменения произошли на рынке инвестиций в коммерческую недвижимости в Новосибирске в этом году?
— Одни из самых заметных — в структуре покупателей и в их поведении. По сравнению с 2023-м, в этом году намного активнее стали игроки с низкими чеками — до 15 миллионов рублей. В большинстве случаев в рамках такого инвестиционного бюджета более востребованы готовые арендные бизнесы и мы видим как вырос спрос в этом сегменте.
Мы все чаще видим клиентов, которые не являются профессиональными игроками этого рынка. Чаще всего это категория покупателей, которая приобретает коммерческую недвижимость в первый или во второй раз, и рассматривает это в качестве источника пассивного дохода.
— Наблюдается ли в связи с этим нехватка площадей и какие форматы самые востребованные?
— Нехватка площадей стабильно наблюдается по позициям с высоким спросом. Это — складские и производственные площади в черте города. Они максимально востребованы и нужны всем.
— Как на рынок повлияли санкции, изменения курса рубля, рост инфляции и ключевой ставки?
— Стало чуть меньше «живых» денег. Но наши клиенты по-прежнему продолжают решать свои задачи по приобретению и реализации объектов коммерческой недвижимости через обмены.
В структуре «Новактива» выделены подразделения коммерческой и жилой недвижимости, которые на профессиональном уровне занимаются подбором возможных вариантов решения задачи клиентов — то есть, мы можем обменивать их активы. Например: жилую на коммерческую недвижимость и наоборот, или в рамках коммерческой недвижимости развивать активы. Все это возможно благодаря обширному портфелю объектов в компании и большой команде брокеров, часто у нас сделки происходят со стола на стол.
— Покупка коммерческой недвижимости — это выгодная инвестиция при текущих условиях? Или все-таки стоит идти в банк?
— Конкуренции с банком нет. Банковские вклады это консервативный инструмент, часть «сберегательной» модели поведения населения. Однако, инвестиции в коммерческую недвижимость в сегодняшних сложных экономических условиях может стать щитом от инфляции, компенсировать волатильность национальной валюты, обеспечить в том числе стабильный пассивный доход.
Сейчас вклады в банках — под 20% годовых, волатильность национальной валюты может колебаться также в пределах 20%. При таком сценарии очень высока вероятность того, что вкладчик через год заберет примерно ту же самую сумму, которую вкладывал, а может и меньше.
Во взаимоотношениях с банком, именно последний диктует вам условия по вкладу, вы, со своей стороны, на них практически не можете повлиять. Инвестиции же в коммерческую недвижимость ограждают вас от влияния роста ключевой ставки и инфляции.
Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, по итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд руб. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд руб.
Например, если говорить про короткие договоры с автопролонгацией, то есть несколько критериев, по которым может индексироваться арендная ставка. Допустим: прописать фиксированную индексацию на уровне 10%, но не чаще, чем один раз в два года. Или привязать условия индексации к индексу потребительских цен, ставке рефинансирования, инфляции.
При инвестициях в коммерческую недвижимость сохраняется сам объект недвижимости, он растет в цене соразмерно инфляции. Фактически, мы меняем деньги на квадратные метры. И в данном случае инфляция начинает работать на нас: деньги в банке могут обесцениваться, в то время как «квадраты» — дорожать.
— То есть в кризисной ситуации те, кто инвестируют в коммерческую недвижимость, всегда выигрывают?
— Да, в том числе с точки зрения выхода из кризиса. Надо помнить, что при любых сложностях после спада в экономике начинается бурный рост, активизируется спрос. Для людей с накопленным капиталом, которые планируют не только сберечь его, но и вырастить, основным инструментом для выхода из кризиса становится коммерческая недвижимость. Это «бессмертный» рынок, так как бизнес, который всегда нуждается в коммерческих площадях, невозможно выключить, бизнес не оказывает свои услуги на улице.
— А если бизнес, под который арендовали помещение, перестанет быть успешным?
— Даже если вы, как инвестор, столкнулись с самым тревожным сценарием, то формат бизнеса, который занимал ваши коммерческие площади, можно изменить. Адаптироваться под реалии и запросы экономики приходится всегда, в любое время в любой ситуации.
Например, вы сдавали свои площади в аренду под доставку суши, экономическая ситуация ухудшилась — суши закрылись, но вы можете перепрофилировать помещение, люди не перестанут покупать молочную продукцию, хлеб, совершать другие бытовые покупки.
Если инвестору сложно подобрать нового арендатора, то наши брокеры помогут создать концепцию перезаселения арендаторами на основании множества факторов. Ваши площади точно не будут пустовать и почти всегда мы наблюдаем рост ежемесячного потока арендных платежей после смены арендаторов.
— А как меняется стратегия инвестирования в зависимости от суммы?
— Чем больше сумма, тем охотнее инвестор рассматривает коммерческие инвестиции как способ заработать на перепродаже. И наоборот: чем меньше сумма — тем предпочтительнее для инвестора вариант готового арендного бизнеса со стабильным ежемесячным доходом.
Это не хорошо и не плохо, и связано с тем, что инвесторы с более низкими чеками — новички, и ищут для себя простой и понятный инструмент. Хотя они тоже могут выходить на активные инвестиции — улучшать помещения, а потом перепродавать объекты дороже. В таком случае мы предлагаем некий гибридный вариант: когда человек может и сразу получать пассивный доход в виде арендных платежей, и имеет возможность перепродать помещения с ростом стоимости. То есть растет и «тело» вложений, плюс есть ежемесячный доход от сдачи в аренду.
В «Новактиве» 85% покупателей коммерческой недвижимости относятся к категории инвесторов, пояснил руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости Андрей Лесун.
«Внутри они делятся на две категории. Первая — те, которые потом перепродают эти помещения после определенных доработок. Вторая — те, которые используют их как готовый арендный бизнес, то есть как источник пассивного дохода для себя. И следующие 15% покупателей коммерческой недвижимости это те, — кто будет использовать помещение самостоятельно, под нужды своего бизнеса. Это могут быть и торговые, и производственные площадки», — пояснил Лесун.
— Есть ли прогнозы на 2025 год?
— Могу сказать только одно, коммерческая недвижимость будет по-прежнему крепко стоять на ногах. Предполагаю, что, традиционно, высоким спросом будут пользоваться ликвидные объекты.
В свою очередь ликвидность объекта определяется задачей клиента. Свою работу мы всегда начинаем с определения задачи клиента и устанавливаем конкретные цели, которые планируем достичь, чтобы удовлетворить потребности клиента и успешно решить поставленную задачу.
Мы создаем стратегию управления активами клиента в рамках параметров, которые ему удобны. Например: сроки, доходность в квартал и так далее. Это позволяет нам и нашим клиентам оставаться уверенными, что в 2025 году активы наших инвесторов будут защищены от инфляции и рыночных колебаний.
