В Новосибирск приехали представители девелоперов из Москвы и других субъектов РФ в рамках урбан-тура «Школы девелопера», образовательной программы для продуктологов, маркетологов, инженеров и руководителей строительных компаний. Они изучили наиболее интересные проекты в городе и узнали, какие тренды популярны на новосибирском рынке жилой недвижимости.
Знакомиться с опытом других застройщиков особенно актуально в условиях спада на рынке недвижимости, так как конкуренция за покупателей обостряется. Поэтому важным становится применять наиболее выигрышные решения при реализации своих проектов.
«Одно дело, когда ты видишь сайт, картинки, а другое — когда ты приезжаешь на место. Вторая важная составляющая — коммуникация, нетворкинг, когда профессионалы начинают разговаривать друг с другом. Из этого складывается понимание, как лучше развивать свои собственные проекты, а каких вещей не стоит делать», — считает руководитель спецпроектов «Школы Девелопера» Ольга Гусева.
Ситуация на рынке
В Новосибирской области продажи новостроек демонстрируют существенное падение. В августе 2024 года число проданных квартир по договорам долевого участия сократилось в 2,5 раза — до 1 124 штук в сравнении с тем же периодом прошлого года. Об этом на встрече с представителями команд московских девелоперов рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
«Полагаю, этот год мы пройдем все же неплохо. У застройщиков проблем не будет, но в третьем квартале следующего года ситуация может существенно осложниться. В следующем году объем продаж просядет еще на 10%. Снижение ввода в этом году уже 15,5%, мой прогноз — 20%. Увеличится и число претензий покупателей к качеству квартир», — сообщил он. Сейчас в регионе в строящихся домах порядка 57,7 тыс. непроданных квартир. Это число близкое к рекордному 2016 году (58,4 тыс.). Меньше всего непроданных квартир было в пандемийный 2020 год (25,1 тыс.).
Аналитик объяснил, что ставка ЦБ РФ свыше 12% уже является заградительной, так как снимать жилье становится дешевле, чем покупать. За время действия высоких ставок будет копиться отложенный спрос, поэтому, когда Центробанк начнет снижать ставку, произойдет рост цен на недвижимость за короткий период на 12-17%. Чем дольше будут держаться высокие ставки, тем больше будет рост стоимости.
В числе трендов следующего года — выравнивание цены между новостройками и «вторичкой». Также увеличится доля квартир комфорт-класса в результате прихода в эту нишу застройщиков из эконома, которые будут вводить в свои проекты элементы комфорт-класса и позиционировать их покупателям на класс выше.
Новосибирску не хватает небоскребов
Ольга Гусева рассказала, что за одну поездку удается изучить не менее четырех проектов. Иногда выбирают объекты одного класса, а бывает наоборот — для просмотра берут разные ЖК, чтобы сформировать представление и уловить ту тонкую грань, где заканчивается комфорт и начинается бизнес-класс.
«Я считаю, что Новосибирск недооценен. Потенциал для развития девелоперов здесь колоссальный, и, я надеюсь, что сюда будут приходить все больше игроков, что повысит внутреннюю конкуренцию и будет побуждать девелоперов создавать яркие архитектурные проекты. Да, в городе есть выделяющиеся проекты, но их число может быть еще больше», — отметила Ольга Гусева. — Мне очень хочется, чтобы у вас в городе появились настоящие небоскребы. Это добавит динамику городу. Конечно, многие не любят высотки, но здесь вопрос баланса. Я не говорю о том, что все дома должны быть высокими. Но деловые центры крупных городов обычно ассоциируются с высотками, а далее, по мере удаления от центра, появляется средняя этажность, и далее, в пригороде, низкая этажность».
40 «квадратов» маржинальности
Первым проектом в Новосибирске, который посетили участники школы, стал ЖК «Никольский парк». Работы под ключ по формированию концепции проекта, самого продукта, в том числе квартирографии, выполнила компания «Бусы», которая также занимается реализацией квартир в жилом комплексе. Компания стала официальным партнером визита Школы девелопера в столицу Сибири.
Комплекс расположен в Октябрьском районе Новосибирска, на пересечении улиц Гаранина и Добролюбова, и состоит из семи 17-этажных домов. «Проект этого ЖК наша команда делала с нуля: начиная с аналитики, квартирографии и архитектуры. Сформирован профессиональный отдел продаж и команда маркетологов, которые этот проект продвигают. И здесь мы уже работаем четвертый год», — рассказала руководитель «Бусы» Ксения Бойкова.
Участников школы девелоперов интересовала квартирография: какие площади пользуются популярностью в Новосибирске, и почему квартиры без балконов не нравятся покупателям.
«Из-за роста стоимости квадратного метра в основном пользуются спросом однокомнатные квартиры 36-38 кв. Если взять двухкомнатные студии, то оптимально — 40-42 кв. м. Как показывает практика, средняя площадь в успешном проекте составляет не более 45 кв. м. Если мы выходим к 50, то соответственно и маржинальность проекта падает, и сроки реализации квартир увеличиваются, — отметила Ксения Бойкова. — Также Новосибирск отличается тем, что у нас менталитет у покупателей такой, что им нужна либо лоджия, либо балкон. Появляются проекты с террасами, но их не так много. В основном террасы чаще всего возникают как следствие проектных решений, например, на стилобате или в домах с переменной этажностью».
По словам Сергея Николаева, в «Никольском парке» оптимальные для данного места планировки не содержат лишних площадей. Локация, где расположен ЖК, имеет избыточную инфраструктуру и хорошую транспортную доступность. В частности, рядом проходят маршруты общественного транспорта, а при желании добраться до метро можно за 20 минут пешей прогулки. Для автомобилистов есть несколько альтернативных вариантов проезда до ЖК. Высокие качественные характеристики проекта подтверждает высокий спрос. Комплекс оказался в топ-3 рейтинга Новосибирска по средневзвешенной цене квадратного метра в проектах с продажами больше 15 квартир в месяц.
Также гости узнали о предпочтениях покупателей по выбору новостроек с отделкой или без нее. «Раньше отделка была актуальна только для эконома. В Новосибирске в сегменте комфорт-класса мы одними из первых запустили проекты с отделкой. Я считаю, что этот тренд обусловлен тем, что покупатели стремятся включить ремонт в льготную ипотеку. Это удобнее и в некоторых моментах выгоднее. В ЖК «Никольский парк» есть квартиры с отделкой и без нее», — подчеркнула Ксения Бойкова.
В заключение знакомства с «Никольским парком» участники отметили, что урбан-туры дают потенциал для развития отрасли и стимул к появлению новых интересных проектов в масштабах всей страны.