Новый виток в развитии строительства и модернизации городских пространств произошел вместе с принятием в 2020 году федерального закона об изменениях в градостроительный кодекс, касающихся комплексного развития территорий. Закон был призван усовершенствовать как сам процесс освоения городских земель, так и систему расселения из ветхого и аварийного жилья.
С этого момента процесс активно запустился сначала в Москве, где к настоящему моменту уже полностью отработана процедура и порядок передачи выделенных территорий застройщикам. Постепенно выделением земель под КРТ занялись и регионы. Новосибирская область, где территории с этим статусом определили в 2021 году, пока еще отрабатывает механизм действия закона на пилотных проектах.
Переход к комплексному развитию территорий стал логичным и закономерным движением отрасли вперед — от точечной застройки и постройки жилых кварталов, не обремененных инфраструктурными объектами, к созданию современных и комфортных условий жизни, включая получение образования, воспитание детей, медицинское обслуживание и культурно-досуговую деятельность.
«Актуальность вопросу добавил дефицит земельных участков на территории крупных городов», — говорит опытный практик по маркетингу и продажам в девелопменте Ирина Гущина. — КРТ решает сразу две важнейшие задачи — обновляется территория города и параллельно за счет частных инвестиций создается социальная инфраструктура, а вместе с ней и новые рабочие места».
В Москве под реорганизацию выведены бывшие промзоны, где располагаются заброшенные предприятия со складскими помещениями, отстойники такси и другие неэффективно используемые земли. По информации сайта правительства Москвы промзоны занимают около 17% территории «старой Москвы». И почти четверть всей новой недвижимости создается сейчас именно здесь.
Как отмечает Ирина Гущина, система КРТ в столице активно развивается уже два года и сегодня является главным инструментом получения технико-экономических показателей на строительство объектов.
В Новосибирске этот процесс пока только начинается, хотя о нехватке в Новосибирске земельных участков под застройку региональный Минстрой заявил еще в конце 2020 года. По информации департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, карта границ территорий, попадающих под комплексное развитие в соответствии с Правилами землепользования и застройки, включает в себя 170 земель во всех районах города. Их общая площадь — порядка 1600 га. Договора по жилой застройке заключены пока только на три территории.
Мастер-план как основа
Градостроительный кодекс предусматривает процедуру реализации решения о КРТ для случаев жилой, нежилой застройки и тогда, когда территория не застроена. Во всех вариантах основными документами, на основе которых ведется работа, становятся договор о комплексном развитии и мастер-план. После утверждения мастер-плана застройщик разрабатывает на его основе проектную документацию и получает разрешение на строительство.
Профессиональный подход к разработке мастер-плана — это важнейший фактор успеха, как на этапе согласований, так и впоследствии — в ходе реализации самого проекта и его продажи конечному потребителю. «Правильное определение рыночных преимуществ, умение формировать прибыльный девелоперский продукт, оформлять его в архитектурные и планировочные решения продумывается и закладывается с самого начала», — говорят архитекторы и продуктологи архитектурно-брендингового бюро «Бусы». — Когда мы работаем над мастер-планом территории, то уже думаем о том, как будем продавать проект».
«К оформлению проекта планировки территории, мы подходим комплексно. Начинаем с разработки концепции и идеи проекта. На основе вводных экономической модели, с учетом формы и границ участка, смотрим как разместить жилые и инфраструктурные объекты в соответствии с нормативами градостроительного проектирования. Важно создать комфортное для жизни жилье и одновременно продаваемый проект», — поясняет главный архитектор бюро «Бусы» Анна Бунякина.
Мастер-план — это документ, в котором предлагаются разные варианты развития территория (функциональное зонирование, эскизные планировочные решения и пр.), определяется наиболее предпочтительный вариант и формируется концепция. В настоящее время стадия мастер-плана не закреплена в градостроительном законодательстве. Тем не менее именно на этом этапе есть возможность определиться с концептуальными решениями развития территории до выполнения более сложных работ и таким образом снизить стоимость последующих этапов.
Большая часть в разработке мастер-плана отводится SWOT и PESTEL-анализам территории — оценке ее значимости и функций в рамках города, планов по развитию социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
Учитываются также ограничения по проекту — градостроительные, культурно-исторические. Исходя из этого рождается концепция, определяются основные планировочные решения территории, ключевые объекты, системы (градостроительные узлы) и их функции. Далее разрабатывается транспортная и инфраструктурная схемы, определяется организационно-правовой порядок реализации проекта, рассчитывается социально-экономический эффект.
Экономика проекта — отдельная глава в этой истории. «Сделать проект прибыльным, выдержав соотношение жилых и «социальных» площадей — один из камней преткновения, которые останавливают девелопера в вопросе комплексного развития территорий. Здесь крайне важно уметь прогнозировать рынок, чтобы заложить правильную финансовую модель и сделать проект экономически выгодным. Мы уверенно беремся за такую работу, поскольку уже есть опыт реализации крупных строительных объектов», — подчеркивает Ирина Гущина.
Помимо согласования мастер-плана и подготовки проектной документации, нужно правильно «упаковать» проект, с учетом существующего спроса разработать стратегию маркетинга, организовать продвижение, выстроить систему продаж. Для всего этого важно продумать сценарии жизни на территории, которая планируется к освоению.
«Комплексное развитие городских территории станет определяющим трендом для отрасли в ближайшие годы. Перспективность этого подхода в том, что он объединяет интересы всех — общества в отношении требований к качеству жилья и доступности инфраструктуры, власти в части реновации территории города и застройщиков, для которых КРТ — это возможность реализовать современные экономически успешные проекты», — добавила эксперт.
Можно ожидать, что дополнительные перспективы для КРТ откроет принятая правительством РФ Стратегия социально экономического развития Сибири до 2035 года.
Этот основополагающий документ предусматривает развитие региона в восьми разных кластерах и предполагает создание более полумиллиона новых рабочих мест. Это станет стимулом для притока населения в регион, строительства нового комфортного жилья и улучшения инфраструктуры городов.
Ирина Гущина — эксперт с опытом работы на рынке недвижимости более 20 лет, основатель агентства недвижимости НИАН, архитектурно-брендингового бюро «БУСЫ», имеет опыт успешных продаж строящихся объектов (ЖК «Столичный» — 10 место по продажам в рейтинге застройщиков в 2019 году, ЖК «NOVA-dom», «Nova-apart», ЖК «Никольский-парк», а также успешный вывод новых брендов застройщиков на рынок Новосибирска и Москвы (ГК «Расцветай» — первое место по продажам в рейтинге застройщиков 2020-2021 годы). Резидент ЕМВА Сколково.
Читать статьи от эксперта на РБК:
Ирина Гущина: на рынке новостроек Новосибирска есть риск затоваренности
Ирина Гущина: о риэлторах, застройщиках, эскроу и квартирографии
Ирина Гущина: о трендах рынка жилья в условии пандемии и турбулентности
