Стоимость новостроек стагнировала, при этом для снижения стоимости квадрата у застройщиков возможностей практически нет — рост стоимости проектного финансирования, стройматериалов, новая, более дорогая логистика по отделочным материалам, — все это увеличило себестоимость квадратного метра жилья.
Дополнительный повод для беспокойства покупателей — смещение критериев выбора квартир. Если ранее люди смотрели на размер ставки по ипотеке, выбирали район и планировку, то в последние месяцы вперед вышли другие доводы, опасения и риски: устоит ли застройщик в нынешнем экономическом шторме, хватит ли его надежности, чтобы сдать новостройку в заявленный срок и в заявленных параметрах.
По данным Яндекс.Недвижимости, надежность застройщика входит в число наиболее важных для покупателя требований. Исследование Google включает надежность застройщика в тройку лидеров по критериям
Оценка банков
«Основные критерии надежности застройщика — это его опыт, наличие сильных финансовых партнеров в проектах», — отмечают в Банке ДОМ.РФ. Поэтому одним из параметров реальной оценки надежности компании должно стать мнение финансовых учреждений — банков-партнеров. «Надежность застройщика банки при кредитовании оценивают профессионально», — констатирует Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, руководитель портала ЕРЗ.РФ.
Если жилой комплекс готовы кредитовать десятки банков, а проектное финансирование компании на крупную сумму открывает солидный и надежный банк, это явно говорит в пользу застройщика. Дело в том, что каждый банк имеет свои критерии оценки надежности застройщика, и без должной проверки деньги в кредит под квартиры в жилом комплексе никто не даст.
РБК Новосибирск расспросил экспертов из банковской сферы, что для них — надежный застройщик.
Заместитель управляющего по корпоративно-инвестиционному бизнесу Сибирского филиала банка «Открытие» Александр Чернышев пояснил, что в оценке надежности банки изучают репутационные составляющие, а также число сданных домов, и сдачу их в срок, рентабельность по проектам, успешность продаж.
«При решении о предоставлении проектного финансирования банк оценивает экономику проекта, достаточный запас прочности по финансовой модели, опыт компании в строительстве и осуществлении продаж, — пояснил эксперт. — Также службами банка проводится определение рыночных цен строящихся площадей с учетом локации и квартирографии, учитывается качество проекта».
Евгений Куликовский, начальник управления по работе с ключевыми клиентами Сибирского филиала ПСБ, рассказал, что надежные застройщики – это, прежде всего, компании, которые уже имеют реализованные строительные проекты, и большой опыт строительства, критерием также является востребованность продукта на рынке. «Например, ГК «Расцветай» соответствует этим критериями и обладает хорошей репутацией на рынке, поэтому ПСБ и застройщика связывает прочное сотрудничество», — отметил Куликовский.
Действительно, высокий уровень надежности ГК «Расцветай» как застройщика подтверждает доверие ведущих банков, которые выделяют многомиллиардное финансирование на проекты компании. «Расцветай» кредитуют ДОМ.РФ и Сбербанк.
В Банке ДОМ.РФ рассказали, что банк финансирует 5 проектов ГК «Расцветай» в Москве и Новосибирске. «С 2019 года на средства банка успешно реализованы пять проектов компании общей площадью более 90 тыс. кв. м, — констатировали в Банке ДОМ.РФ. — Проекты завершали точно в срок, некоторые из них вводили в эксплуатацию досрочно».
На масштабный семейный комплекс площадью 9 га — «Расцветай на Красном» банк ДОМ.РФ выделил 9 млрд рублей.
«Территория строящегося ЖК позволяет создать собственную инфраструктуру в закрытом дворе, — рассказывает о «Расцветай на Красном» Сергей Николаев. — За последние 12 лет в районе площади Калинина было построено свыше 500 тысяч квадратных метров жилья, но это единственный участок, где можно добиться камерности, безопасности при всех преимуществах проживания в центре рядом с метро».
Евгений Куликовский из ПСБ пояснил, что на этапе реализации проекта в банках оценивают соблюдение темпов строительства исходя из графика, который клиент предоставляет изначально на этапе анализа, и смотрят на динамику продаж. «Основа проектного финансирования — это динамика процентной ставки в сторону снижения в случае наполнения счетов–эскроу, — констатирует Евгений Куликовский. — Если продажи успешны, счета-эскроу заполняются быстро и со временем перекрывают полностью размер финансирования кредита, то, соответственно, процентная ставка для застройщика снижается».
Надежность застройщика с точки зрения соблюдения сроков строительства можно проверить на портале ЕРЗ.РФ. На нем автоматически рассчитывается исполнение застройщиком обязательств по своевременности сдачи дома.