Стоимость новостроек стагнировала, при этом для снижения стоимости квадрата у застройщиков возможностей практически нет — рост стоимости проектного финансирования, стройматериалов, новая, более дорогая логистика по отделочным материалам, — все это увеличило себестоимость квадратного метра жилья.
Дополнительный повод для беспокойства покупателей — смещение критериев выбора квартир. Если ранее люди смотрели на размер ставки по ипотеке, выбирали район и планировку, то в последние месяцы вперед вышли другие доводы, опасения и риски: устоит ли застройщик в нынешнем экономическом шторме, хватит ли его надежности, чтобы сдать новостройку в заявленный срок и в заявленных параметрах.
По данным Яндекс.Недвижимости, надежность застройщика входит в число наиболее важных для покупателя требований. Исследование Google включает надежность застройщика в тройку лидеров по критериям
Оценка банков
«Основные критерии надежности застройщика — это его опыт, наличие сильных финансовых партнеров в проектах», — отмечают в Банке ДОМ.РФ. Поэтому одним из параметров реальной оценки надежности компании должно стать мнение финансовых учреждений — банков-партнеров. «Надежность застройщика банки при кредитовании оценивают профессионально», — констатирует Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья, руководитель портала ЕРЗ.РФ.
Если жилой комплекс готовы кредитовать десятки банков, а проектное финансирование компании на крупную сумму открывает солидный и надежный банк, это явно говорит в пользу застройщика. Дело в том, что каждый банк имеет свои критерии оценки надежности застройщика, и без должной проверки деньги в кредит под квартиры в жилом комплексе никто не даст.
РБК Новосибирск расспросил экспертов из банковской сферы, что для них — надежный застройщик.
Заместитель управляющего по корпоративно-инвестиционному бизнесу Сибирского филиала банка «Открытие» Александр Чернышев пояснил, что в оценке надежности банки изучают репутационные составляющие, а также число сданных домов, и сдачу их в срок, рентабельность по проектам, успешность продаж.
«При решении о предоставлении проектного финансирования банк оценивает экономику проекта, достаточный запас прочности по финансовой модели, опыт компании в строительстве и осуществлении продаж, — пояснил эксперт. — Также службами банка проводится определение рыночных цен строящихся площадей с учетом локации и квартирографии, учитывается качество проекта».
Евгений Куликовский, начальник управления по работе с ключевыми клиентами Сибирского филиала ПСБ, рассказал, что надежные застройщики – это, прежде всего, компании, которые уже имеют реализованные строительные проекты, и большой опыт строительства, критерием также является востребованность продукта на рынке. «Например, ГК «Расцветай» соответствует этим критериями и обладает хорошей репутацией на рынке, поэтому ПСБ и застройщика связывает прочное сотрудничество», — отметил Куликовский.
Действительно, высокий уровень надежности ГК «Расцветай» как застройщика подтверждает доверие ведущих банков, которые выделяют многомиллиардное финансирование на проекты компании. «Расцветай» кредитуют ДОМ.РФ и Сбербанк.
В Банке ДОМ.РФ рассказали, что банк финансирует 5 проектов ГК «Расцветай» в Москве и Новосибирске. «С 2019 года на средства банка успешно реализованы пять проектов компании общей площадью более 90 тыс. кв. м, — констатировали в Банке ДОМ.РФ. — Проекты завершали точно в срок, некоторые из них вводили в эксплуатацию досрочно».
На масштабный семейный комплекс площадью 9 га — «Расцветай на Красном» банк ДОМ.РФ выделил 9 млрд рублей.
«Территория строящегося ЖК позволяет создать собственную инфраструктуру в закрытом дворе, — рассказывает о «Расцветай на Красном» Сергей Николаев. — За последние 12 лет в районе площади Калинина было построено свыше 500 тысяч квадратных метров жилья, но это единственный участок, где можно добиться камерности, безопасности при всех преимуществах проживания в центре рядом с метро».
Евгений Куликовский из ПСБ пояснил, что на этапе реализации проекта в банках оценивают соблюдение темпов строительства исходя из графика, который клиент предоставляет изначально на этапе анализа, и смотрят на динамику продаж. «Основа проектного финансирования — это динамика процентной ставки в сторону снижения в случае наполнения счетов–эскроу, — констатирует Евгений Куликовский. — Если продажи успешны, счета-эскроу заполняются быстро и со временем перекрывают полностью размер финансирования кредита, то, соответственно, процентная ставка для застройщика снижается».
Надежность застройщика с точки зрения соблюдения сроков строительства можно проверить на портале ЕРЗ.РФ. На нем автоматически рассчитывается исполнение застройщиком обязательств по своевременности сдачи дома.
Евгений Куликовский, начальник управления по работе с ключевыми клиентами Сибирского филиала ПСБ:
— ГК «Расцветай» — один из ведущих застройщиков в Новосибирске, который занимает лидирующую позицию в рейтинге по количеству строящегося жилья в Новосибирской области по итогу 2021 года. Кроме того, компания активно выходит на рынки близлежащих регионов, и мы заинтересованы в развитии взаимоотношений. Объекты застройщика аккредитованы в банке.
Отдельная история — аккредитация проектов застройщика в банках, выдающих ипотеку. Андеррайтеры банков проводят комплексный анализ, принимая решение по каждому проекту.
В случае, если жилой комплекс такую проверку проходит, решение по ипотеке банк выдает за несколько минут. Таким образом, если у застройщика большая линейка ипотечных партнеров, есть предложения по субсидированным программам ипотеки, — это говорит в пользу его надежности, проверенной андеррайтерами десятка крупных финансовых учреждений.
У ГК «Расцветай» большая линейка ипотечных партнеров, есть предложения по субсидированным программам ипотеки. Так, купить квартиру комфорт-класса в «Сакура Парк» можно по ставке 0,1%, а в комплексе «Расцветай на Красном» — по 5,5%.
Наталья Колбаскина, руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске:
— При аккредитации застройщика банк обязан оценить его надежность: мы должны понимать, что строительство дома будет завершено в срок, банк получит залог, а клиент — свою квартиру. При аккредитации оценивается объем сданного жилья, отсутствие негативной информации как по самому застройщику, так и по его руководителям и учредителям, темпы строительства объектов (в том числе, отсутствие длительных переносов сроков сдачи жилья), юридическая чистота строительной и земельной документации. ГК «Расцветай» соответствует всем вышеперечисленным условиям, поэтому в банке «Открытие» аккредитованы все строящиеся и готовые объекты застройщика, что позволяет нам оперативно, буквально в течение 15 минут, согласовать сделку по выбранному клиентом объекту.
По данным мэрии Новосибирска и Единого ресурса застройщиков, по итогам прошлого года ГК «Расцветай» заняла первое место по вводу жилья в Новосибирской области. Застройщик ввел в эксплуатацию 14 домов, 2738 квартир. В портфеле компании — 36 объектов. Успешно реализованы не только проекты в родной для компании Новосибирской области — в последние два года ГК «Расцветай» построил два жилых комплекса в Москве и Московской области.
«Группа «Расцветай» за пять лет вошла в тройку лидеров практически с нуля, а затем по определенным позициям отраслевых рейтингов занимала первые места, — дает оценку деятельности компании независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. — В Новосибирске такой быстрой динамики развития не было ни у кого из застройщиков. Рынок высоко оценил продукты «Расцветая». Один из факторов объемов продаж — центральные локации проектов. Пока мы наблюдали экстенсивное развитие «Расцветая», теперь же рынок ждет законченного знакового проекта, который будет выделять объекты застройщика среди других новостроек. Потенциал, чтобы стать флагманом, есть у таких строящихся объектов, как «Сакура Парк», «Расцветай на Красном» и дом «ALMOND».
Сергей Николаев уверен, что вложения в недвижимость остаются самым надежным способом сохранения денег, а альтернативы среди финансовых инструментов по эффективности просто нет.
Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска, автор рейтинга устойчивости застройщиков:
— В апреле рост цен на новостройки в Новосибирске составил 2,6%, в мае — 0,8%. С учетом субсидированной ипотеки, по части проектов платеж дольщика уменьшился до 9%. Сейчас рынок находится на некоем переломе — все ждут новых условий по льготной ипотеке после майского снижения ставок ЦБ, и если эти условия будут, что весьма вероятно, то я вижу предпосылки для дальнейшего роста цен на новостройки.
Вскоре выйдут средства с депозитов, на которые люди положили их в марте под 20%. По моим оценкам, у жителей региона там лежат деньги примерно на 110 тысяч двухкомнатных квартир.
Остается неопределенность с инструментами сбережения средств: вкладывать в доллары странно, рынок акций остается волатильным, к тому же он явно не для всех, депозиты после снижения ставок былую привлекательность утрачивают. Поэтому инвестициям в недвижимость в России годной альтернативы нет, — берут люди новостройки для себя или под сдачу, квартиры отрабатывают инфляцию и помогают сохранять накопленное.