В 2020 году на рынке недвижимости в Новосибирске наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис и программа льготной ипотеки. В результате в городе выросли цены как на готовые квартиры, так и на новостройки. В регионе продолжают активно покупать жилье, а объем предложения стремительно вымывается.
О льготной ипотеке
В мае 2020 года по поручению президента России Владимира Путина запустили программу льготной ипотеки под 6,5% для поддержки застройщиков и повышения доступности жилья для населения. Она стала частью антикризисных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Сначала программа действовала до 1 ноября, позже ее продлили до 1 июля 2021 года.
Оформить кредит на квартиру в новостройке по льготной ипотеке под 6,5% в Новосибирской области можно до шести млн руб. Условия кредита — срок на 20 лет с первоначальным взносом от 15%.
Независимый аналитика рынка, автор рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска Сергей Николаев отметил, что за время действия льготная ипотека исчерпала свой ресурс. Банковские ставки по обычной ипотеке в начале 2020 года и в конце года по льготной практически не различаются.
«Экономия будет, если брать ипотеку более, чем на 15 лет. Льготная ипотека сильно разогнала цены. Людей поставили «на флажок», им говорили: «Либо покупаете до 1 ноября, либо не покупаете». Мне кажется, произошел чрезмерный рост цен. На 15%, на которые выросли цены на новостройки, 7% — это реальный рост, 8% — искусственно разогретые цены посредством слухов по типу «Покупайте сегодня, завтра будет все плохо», — рассказал Николаев.
Руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе Ирина Ярыгова оценивает спрос, созданный госпрограммой, скорее как дополнительный, чем компенсирующий.
«Особенность нашего региона — высокая стоимость жилья на первичном рынке и дефицит предложения, — отмечает эксперт. — Объем строящегося жилья на первичном рынке региона все последние годы сокращался, а стоимость квадратного метра показывала рост. Поэтому даже если заемщики изначально ориентируются на новостройки, после получения решения банка и периода поиска подходящего жилья нередко они меняют ориентир и подбирают жилье из вторичного фонда».
Каким будет спрос
По данным Росреестра по Новосибирской области, в октябре текущего года в регионе зарегистрировали более 4,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 41% выше показателя сентября и в два раза больше аналогичного периода 2019 года. При этом более 70% ДДУ новосибирцы оформляли с использованием кредитных средств.
По мнению Николаева, подобная динамика объясняется ажиотажем по льготной ипотеке.
«Изначально было объявлено, что льготная ипотека будет действовать до 1 ноября, а что будет дальше — непонятно. Люди решили не рисковать. Последним месяцем действия программы был как раз октябрь, на него пришлась большая часть сделок», — рассказал Николаев.
Тренд на рост спроса на недвижимость в Новосибирске подтверждает глава ООО «Сибирские жилые кварталы» Павел Шутов. Он отметил, что на это повлияла низкая ставка по ипотеке, которая сделала процесс покупки квартиры максимально выгодным и быстрым.
Управляющий ООО «Жилфонд» Александр Чернокульский считает, сейчас покупательская активность в Новосибирске находится на пике. «Скорее всего, в 2021 году будет снижение», — отметил эксперт.
Николаев заметил, что спрос на новостройки в следующем году будет сдерживаться ростом цен. По мнению аналитика, он упадет на 20%.
Как рассказал директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка-девелопмент», полномочный региональный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов Максим Марков, сейчас в Новосибирске стартует все меньше объектов.
«Спрос в том объеме, в котором он сформировался, сохраняется. Государство продолжает на уровне словесных интервенций в льготные программы и поддержку покупателей. Это сохранит спрос», — рассказал Марков.
Что станет с предложением
По словам министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, в Новосибирске наблюдается нехватка земельных участков для застройки. Для решения данной проблемы под строительство резервируются неосвоенные земли без инфраструктуры и жилищных коммуникаций.
«Понимаем, что в Новосибирске земельный ресурс ограничен, если не считать реновацию или снос индивидуальных жилых домов. Данные площадки являются серьезным резервом, однако пока законодательство не дает нам нормального механизма для того, чтобы мы могли выкупать эти земли и использовать для строительства многоэтажного жилья», — сообщил Шмидт.
По оценке главы Минстроя, освоенных земельных участков хватит еще на два-три года. Сейчас есть разрешения на возведение жилой недвижимости на участках площадью около 5,5 млн кв.м. Механизма, как решить проблему нехватки участков, у властей региона пока нет. По этой причине, помимо областных и городских участков, резервируются федеральные неразграниченные земли.
По мнению Николаева, количество новостроек в 2021 году будет примерно на уровне текущего года. «В этом году наблюдался дефицит нового жилья», — сообщил аналитик.
Максим Марков отметил, объем предложения на первичном рынке недвижимости в Новосибирске сокращается. «Объектов стартует все меньше. У нас начинает проявляться определенный дефицит новостроек, с которым мы войдем в следующий год», — рассказал Марков.
Операционный директор федеральной компании «Этажи» в Новосибирске Ян Пустынников указал, что дефицит наблюдается среди тех новостроек, которые подходят под льготную ипотеку.
«Однако застройщики закладывают новые объекты, с некоторыми клиентами мы ждем старт бронирования и продаж по новым комплексам. Скорее всего будут разрывы между предложением и потребностью, но в целом рассчитываем, что весь спрос будет удовлетворен», — отметил Пустынников.
В ноябре в аналитическом центре ЦИАН сообщали, что доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки в Новосибирской области, снизилась на 2,5 пп. до 92,7%. Причиной отрицательной динамики в компании назвали вымывание и сокращение объема предложения, а также рост цен на новостройки.
Вырастут ли цены
Динамика роста цен на новостройки в Новосибирске в августе составляла 11% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Активнее остальных дорожали квартиры в Советском (+21,9%), Первомайском (+17,8%) и Железнодорожном (+16,1%) районах.
Самые дорогие квартиры расположены в новостройках Железнодорожного района, средняя стоимость равна 8,8 млн руб. Следом идут Советский (4,4 млн руб.) и Дзержинский (4 млн руб.) районы.
Лидерство по доступности цен на квартиры в новостройках в августе сохранял Кировский район, где средняя стоимость составляла 2,3 млн руб. Далее следовал Первомайский район (2,8 млн руб.). Замыкал тройку Калининский район (3,5 млн руб.).
Компания «Брусника.Сибакадемстрой» отмечает рост цен на недвижимость во втором полугодии 2020 года в среднем до 10% по сравнению с первым полугодием текущего года. Тенденцию в компании объясняют несколькими факторами.
«Первый — льготная ипотека, второй — меняется структура ассортимента, на рынке все больше появляется квартир с разнообразными планировочными решениями, третий — традиционный сезонный рост, связанный с инфляцией и общим ростом рынков, четвертый — ослабление рубля к доллару», — рассказали в компании.
«Брусника.Сибакадемстрой» также прогнозирует рост по ценам на недвижимость на 2021 год на 5-6%.
Как пояснил Чернокульский, если спрос будет снижаться, то чтобы продать построенные квартиры, застройщики будут вынуждены снижать стоимость. Николаев предполагает, что цены на новостройки в Новосибирске в 2021 году останутся на уровне текущего года, в некоторых сегментах жилья цены могут снизиться.
«Цены снизятся за счет того, что будет строиться жилье более низкого класса. Доля этой недвижимости вырастет. Также увеличится и средняя площадь квартир. Чем больше квартира, тем, возможно, и меньше цена квадратного метра», — рассказал Николаев.
Максим Марков отметил, что прогнозов по остановке роста цен на новостройки в Новосибирске пока нет.
«Если посмотреть наш последний отчет по данным октября этого года, то Новосибирск перевалил одну средневзвешенную цену на один кв.м за 80 тыс. руб. Если смотреть, что было годом ранее, то рост составил почти 16,8%. В прошлом году цена была 68,5 тыс. руб, она выросла на 11,5 тыс.», — рассказал Марков.
Какими станут потребительские предпочтения
Управляющий в Kuzin Consulting, консультант по управлению активами в недвижимости Георгий Кузин отметил, что карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и ходят в музеи.
«Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости», — рассказал Кузин.
Длительная самоизоляция вместе с пандемией сместила фокус в сторону многофункционального жилья, отметили в компании «Брусника.Сибакадемстрой». Спрос на небольшие компактные квартиры, где можно обслуживать базовые потребности — спать, готовить и принимать душ снижается, так как в предыдущие года рынок был ими перенасыщен.
«Пандемия коронавируса и длительная самоизоляция сместила фокус в сторону многофункционального жилья. С каждым годом эти функции усложняются и модифицируются. Сегодня потребитель отдает предпочтение квартирам с большими спальнями, с отдельной гардеробной и местом отдыха, объединенной кухней-гостиной, рабочим кабинетом, постирочными, несколькими санузлами, разнообразными летними помещениями — террасами, балконами, лоджиями», — рассказали в компании.
«Текущий год наметил автоматизацию процессов сделок с недвижимостью, которая кардинально изменила привычный процесс приобретения жилья. Технология проведения сделок в онлайн существенно экономит время покупателя. А для девелопера — это возможность увеличить число потенциальных клиентов», — рассказали в компании.
Изменения на рынке недвижимости в текущем году коснулись в основном цен и квартирографии, отметил рлава ООО «Сибирские жилые кварталы» Павел Шутов. Спросом стали пользоваться большие площади, квартиры с дополнительными помещениями: кабинетами, террасами и зимними садами.
Один из подобных объектов — жилой комплекс «Тихомиров» с коворкингом — в Октябрьском районе Новосибирска начала строить группа компаний «Мета». Внутреннее помещение дает возможность работать, не покидая пределов дома, что стало очень актуально в пандемию.
