Падаем вверх
Объемы продаж новостроек в Новосибирске продолжают падать. При этом темпы падения по Новосибирску выше этих показателей по России.
По словам генерального директора строительной группы компаний «Первый строительный фонд» Майиса Мамедова на собрании «Регионального клуба строителей» пару лет назад в Новосибирске в строительной отрасли было занято порядка 41 тыс. человек, сейчас порядка 30 тысяч. «Последний год мы потеряли 30% ввода жилья, а стройиндустрия по некоторым показателям просела до 70%», — сказал Мамедов.
В качестве причин ситуации на рынке врио губернатора Андрей Травников видит в том, что в Новосибирске период роста продлился дольше: другие регионы начали падать по объемам в 2014 году, а в Новосибирске до 16 года были положительные темпы роста. «Отсутствие платежеспособного спроса, большой объем ввода в предыдущие годы сформировали текущую ситуацию. Спрос был удовлетворен, при этом реальные доходы снижались»
По словам аналитика Максима Маркова, на начало года запас по непроданным квартирам в сданных домах, по нашим оценкам в агломерации составил около 14 тыс. «Этот объем, конечно, влияет на рынок», — уверен Марков. По словам Сергея Николаева, рынок в этом году «подъедает товарные запасы», выбирая наиболее интересные варианты из пула квартир в сданных домах, но эта ситуация не бесконечная.
«Если в январе квартиры от застройщика были в 136 введенных домах, в феврале уже в 123, то апреле это 103 дома, — комментирует Николаев. — При этом во многих остались не самые ликвидные варианты».
По данным эксперта, в текущем году Новосибирск последовательно падал по реально строимым домам. «Например, показатели 2016 года к 2015 упали на 40%, количество заделов падает».
В следующем году эксперты предрекают некий дефицит качественных предложений в новостройках. По прогнозам Николаева, в течение двух лет цены на новостройки вырастут на 20-24%, к этому приведет и дефицит предложения, и рост себестоимости строительства.
Почему растут цены
Кроме роста стоимости стройматериалов, ГСМ и инфляционных процессов, главным трендом на следующие годы станет увеличение себестоимости квадратного метра жилья, продиктованное поправками в 214-ФЗ.
Поправки вносят в основной закон, регулирующий рынок долевого строительства, несколько важных дополнений, — ограничение по размеру уставного капитала, регламенты и ограничения, касающиеся привлечения средств дольщиков и прав на их привлечение и расходование, расширенные требования к информированию дольщиков. Закон запрещает «перекидывать» средства на другие дома и по сути обязывает застройщика образовывать на каждый дом свое юридическое лицо. Вместо страховой схемы, призванной решить вопрос с деньгами на долгострои, вводится компенсационный фонд, в который застройщики должны будут вносить до 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры.
Поправки в основной «строительный закон» — это этап большого пути: Путин сформулировал задачу за несколько лет уйти от долевого строительства.
Читать по теме: Не в доле: чем для рынка чреват отказ от системы долевого строительства
Тренд законодателей и последствия отказа от долевого стоительства воспринимаются экспертами рынка неоднозначно. Даже врио губернатора Новосибирской области Андрей Травников на встрече «Регионального клуба строителей» поделился, что, несмотря на благие цели закона, считает нынешний момент «нелучшим временем для того, чтобы устраивать революции».
Девелопер Вячеслав Илюхин даже называет поправки в 214-ФЗ «убийством строительной отрасли». Валерий Науменко, глава новосибирской ассоциации обманутых дольщиков считает, что закон принят с подачи «банковских лоббистов», но большинство сходится в том, что в результате изменений обманутых дольщиков в стране станет порядком меньше.
Максим Марков, директор аналитической компании Декарт.онлайн:
— После некоей чистки, связанной с новыми требованиями в 214-ФЗ на рынке станутся системные застройщики с выстроенными бизнес-процессами. Будут стричь «лохматых» застройщиков, но на рынке ничего существенного не произойдет, — оставшиеся компании сохранят рынок в прошлом объеме.
Директор ООО «АКД-Мета» и ООО «АКД» Максим Петров:
— Увеличение себестоимости недвижимости произойдет из-за проектного банковского финансирования, которое идет взамен привлечения средств дольщиков: средняя банковская ставка по кредитам плюс два года среднего инвестиционного срока — вот и рост себестоимости на 10-15%.
Вячеслав Илюхин, депутат горсовета Новосибирска, бывший член союза директоров ГК «Стрижи»:
— Следствие поправок — финансовая нагрузка на застройщика увеличивается. По нашим расчетам, затраты вырастут на 20-25% точно. Это бремя будет переложено на потребителя. В итоге у нас кризис и доходы падают, а цены на квартиры вырастут.
Тимур Касаев, директор по продажам компании «Д54»:
— Все идет к тому, что в стране через пять-десять лет будет рынок реализации готовых квартир.
Тренд на продажи готового жилья на рынке ощущается и сейчас. «Доля сделок на вторичном рынке набрала вес и продолжает расти», — отмечает Марат Авлеев, руководитель Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.
Переход на продажи квартир по договорам купли-продажи вместо инвестиционных произойдет, однако по поводу сроков перехода на попроектное финансирование эксперты высказываются скептически. «В течении трех лет сделать это невозможно, уверен Михаил Ансимов, директор компании «Сибакадемстрой». — В масштабах страны более 3 трлн руб. инвестируется населением каждый год в новостройки. Заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов нереально»
Спрос на размер и комфорт
В текущем году продолжает доминировать спрос на многокомнатные квартиры. Например, на трехкомнатные новостройки и квартиры на вторичном рынке цены подросли, а на студии и однокомнатные практически не изменились.
Директор по продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов уверен, что в обозримом будущем новостройки будут дороже квартир на вторичном рынке: «В новом жилье есть добавленная ценность: удобство, безопасность, комфорт, эстетика, а люди сейчас стали требовательнее к уровню комфорта».
Инна Беличенкова, генеральный директор ГК «Строитель»:
— Конкуренция новостроек со вторичным рынком недвижимости из ценовой плоскости переместилась в концептуальную. Современные застройщики стараются строить дома, не имеющие аналогов в городе, придумывая новые элементы, способные создать в комплексе неповторимую атмосферу: архитектурные элементы фасадов — витражи, часы, ночную подсветку, уникальные концепции дворов с ландшафтным озеленением, многоуровневым освещением, стильными малыми архитектурными формами, дизайнерскую отделку в подъездах и многое другое. По сути потребителю предлагают не квадратные метры, а стиль жизни, максимально согласованный с ценностями потребителя.
В этом же тренде — продажа квартир с отделкой и даже мебелью. По словам Максима Маркова, интерес к этой опции есть в категории жилья стоимостью до 80 тыс. руб за квадратный метр. Если говорить о жилье бизнес-класса, там превалирует желание сделать квартиру полностью индивидуальной.
Эдуард Ляхов, директор компании «Чистая слобода», связывает тренд на рост приобретения жилья с отделкой с возможностью сэкономить, включив стоимость ремонта в ипотечный кредит: «В следующем году мы хотим попробовать повысить класс отделки, и «потренироваться», предложив рынку меблированные квартиры».
По словам Динара Зарипова, в комплексах «Сибакадемстроя» были ситуации, когда квартира сначала приобреталась без отделки, а потом люди докупали отделку как опцию.
«Сейчас создаются предпосылки трансформации отрасли, — уверен Зарипов. — Мы становимся больше продуктологами, задумываемся, как живет человек после того, как мы сдаем дома. Это тренд. Ближайшие пять лет рынок держит курс на рост сервисов. Отрасль меняется. Среди трендов также творческий подход застройщиков к отделке фасадов, тщательное благоустройство дворов и общественных территорий, озеленение, вариативность квартирографии, оборудование общественных пространств в пределах комплекса»
