РБК Новосибирск беседует об изменениях на строительном рынке Новосибирска с Ларисой Гильмутдиновой, юристом, членом Общественного совета при Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области, экспертом в сфере долевого строительства.
— С 1 июля ужесточились требования к размеру уставного капитала застройщика. При этом по данным реестра застройщиков, на середину июня большая часть компаний не соответствовала требованиям закона. Поясните, есть ли движения в этом поле?
— Движения есть, но не такие уж активные. Начнем с того, что застройщики у нас грамотные, подкованные. Когда принимаются изменения в законе о долевом строительстве, законодатель, как правило, дает разбег по времени (от нескольких месяцев — до года) для вступления их в силу. И застройщики успевают подстроиться и сделать себе задел на будущее. Так было и в 2005 году, когда Федеральный закон № 214-ФЗ вступал в силу: застройщики старались получить разрешения на строительство, чтобы действие закона на них не распространялось. И в 2013 году делался задел на последующие годы, тогда принимался закон о страховании гражданской ответственности застройщика. Некоторые наши застройщики не попали под действие этих норм вплоть до конца 2016 года.
Ужесточение требований к рынку долевого строительства — оно не первое и не второе. Начиная с 2006 года, практически ежегодно, а то и по нескольку раз в год, вносились изменения в 214-ФЗ. Однако самые масштабные и жесткие, конечно же — новеллы 2016 года.
Государство, с одной стороны, защищает права и законные интересы граждан, чьи денежные средства являются основным источником строительства жилой недвижимости, с другой — держит курс на укрупнение, некую монополизацию строительного рынка, выдавливая с него мелких застройщиков и делая ставку на профессионализм. Вход на рынок для мелкого, среднего и даже для крупного бизнеса становится весьма затруднен, много отсеивается старых компаний. Падение строительного рынка за последние годы шло на 20 -30% в год.
Для застройщиков могла бы стать привлекательной для развития бизнеса территория Крыма и Севостополя. Здесь хорошее поле для деятельности, практически непаханое: реконструкция, строительство, капремонт жилого фонда. Жилой фонд, можно сказать, в упадке, а спрос (и не малый) есть как среди местного населения, так и среди гостей полуострова. Однако есть сложности и масса требований, в том числе по сейсмоустойчивости. Но самое важное — отсутствует необходимая градостроительная документация, плюс много самозахватов земель, самовольных построек, конфликтов на этой почве. Нуждаемость великая, но резко браться за эти проекты нельзя. Поэтому подача сейчас на стороне администраций Крыма и Севастополя: чем быстрее сработают чиновники, тем быстрее получит развитие данная сфера в этих регионах.
— Вторая новация — введение в качестве варианта привлечения денежных средств участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу. Как вы считаете, будет ли эта мера пользоваться успехом у застройщиков и у покупателей?
— Мое мнение, и ряд представителей застройщиков, думаю, согласятся со мной — это мертворожденная норма, вряд ли она широко заработает на практике.
От имени Новосибирской области, когда министром строительства и ЖКХ был Денис Вершинин, направлялись похожие предложения в федеральный Минстрой, но схема предлагалась более простая — размещение средств дольщиков на аккредитивах, без одновременного кредитования застройщика банком, с возможностью использования их застройщиком по мере готовности объекта.
По схеме счета эскроу деньги аккумулируются на счете в банке, при условии, что застройщик берет кредит на строительство в этом же банке.
При этом схема обрастает рядом условий: не каждый банк попадает под нее и может кредитовать, не каждый застройщик проходит проверки банка. Если при этом застройщик все проверки прошел, — он обычно настолько силен в финансовом, репутационном плане, что вполне может обходится и без кредитных средств банка в таком объеме и на таких жестких условиях.
В случае использования схемы счета эскроу застройщик сможет воспользоваться размещенными на них срествами только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства дольщику. Кроме того, в этом случае весьма вероятны риски удорожания квартиры, связанные с инфляцией, оплатой ведения счетов эскроу. Для дольщика, безусловно, схема хороша: его финансы максимально, насколько это возможно в сегодняшней ситуации, защищены. Но риски все равно, хотя и минимальные, остаются даже при применении данной схемы! Цель включения этих нововведений в 214-ФЗ — опять же попытки уйти от долевого строительства. При этом сейчас 80-90% застройщиков работают с денежными средствами граждан.
— Третья новация — запуск механизма компенсационного фонда в ближайшей перспективе. Поясните механизм его работы.
— Механизм защиты денежных средств граждан — участников долевого строительства — в виде отчислений застройщиками средств в компенсационный фонд некоммерческой организации, созданной государством, по поручению президента России, данном на майском Госсовете прошлого года, обсуждается в настоящее время в Госдуме с участием обманутых дольщиков, строителей и их объединений, органов госвласти различного уровня, страховщиков, общественников. Поправок много, сам проект спорный, к нему было много замечаний и нареканий.
Учтите, что сейчас работает страховая схема защиты прав дольщиков, значит страховщики также отстаивают свои интересы. Наработки в этой сфере есть и немалые, однако своего дальнейшего развития, судя по всему, они не получат. А ведь во всех сильных, с экономической точки зрения, и развитых странах система страхования, в том числе взаимного, является первичной по сравнению с мерами государственной защиты.
Однако уже ясно, что закону о компенсационном фонде быть, и эти нормы заменят нормы об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика и банковском поручительстве. Вопрос только времени.
По наиболее вероятным прогнозам, нововведения в этой части заработают уже с осени текущего года. На первых чтениях по законопроекту обратили внимание на ряд недостатков в части непрозрачности использования средств фонда, слабого контроля за его управлением, отсутствия механизма контроля за застройщиками. Также неясны требования к размеру отчислений в фонд.
Пока в законе указана сумма в 1% от проектной стоимости объекта. Однако это вызвало разумное негодование застройщиков и их сообществ. Чиновники прислушались к этому мнению, а также к предложениям о дифференцированности сумм отчислений с учетом параметров деятельности застройщиков, и сейчас речь идет уже об отчислениях и об оплате, исходя из цены заключаемых договоров участия в долевом строительстве, а не всего объекта в целом.
На цену квартир появление механизма компенсационного фонда не должно повлиять, поскольку по объему затрат это сопоставимо с затратами, которые осуществляет застройщик в настоящее время на страхование или банковское поручительство.
— Сейчас некий переходный момент, когда закон вступает в силу. Влияет ли это на выдачу разрешений на строительство?
— Принятые в 2016 году изменения в закон о долевом строительстве уже все вступили в силу. Естественно, очередное ужесточение требований, причем, как я уже отмечала, самое масштабное со времени вступления в силу данного закона, не могло не повлиять на деятельность застройщиков. И разрешений на строительство в 2016 и 2017 годах стало выдаваться существенно меньше, чем в 2015 году и ранее. Кроме того, из ряда регионов есть информация, что даже при наличии разрешений на строительство контролирующие органы весьма неохотно выдают заключения о соответствии застройщика и проектной декларации на объект нормам Закона № 214-ФЗ. Есть регионы, где не выдано в текущем году ни одного заключения о соответствии. А именно этот документ дает право застройщику привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.
— В связи с ужесточением 214-ФЗ не станет ли это толчком для бурного роста рынка апартаментов?
— С учетом общего падения спроса на жилые и нежилые помещения сложно сказать, насколько велик будет спрос. Для российского менталитета все же апартаменты воспринимаются как нечто временное. Под аренду — тоже вопрос. Перенасыщен предложениями у нас не только рынок продажи жилья, но и рынок предложений по его аренде.
— Знаю, что в Петербурге застройщиков апартаментов-квартир (если более 50% апартаментов — квартиры с кухнями) обязали возводить инфраструктуру как в жилых домах. Как вам такая инициатива?
— Знаете, у нас было в региональном министерстве был приказ — все жилье сдавать с отделкой под ключ. Но полномочий требовать этого у Минстроя не было. Приказ отменили. Так и в Питере — если это облечено в нормы, которые они могут регулировать, то да, возможно, разумное требование и будет работать.
— Еще один вариант не-долевого строительства — алгоритм ЖСК. Пару месяцев назад Путин называл его перспективным.
— Я схему ЖСК перспективной не считаю. В советское время она работала. Я много общаюсь с обманутыми дольщиками, по поведенческой психологии наши люди к такой ответственности и организованности не готовы. Скажем, в ситуации с достройкой проблемных домов ЖСК, — первые пару шагов делают вместе, а потом — кто во что горазд. Часто бывает проблема с председателями ЖСК — человек приходит к власти и начинается воровство. Неоднократно рабочей группой по защите прав обманутых дольщиков при Госдуме отмечалось, что в Новосибирске дольщики обманывают дольщиков. По этому поводу уже проводились и проводятся проверки правоохранительными органами.
При схеме работы по ДДУ ответственность в полном объеме несет застройщик и его должностные лица. Создание же и деятельность ЖСК предполагает наличие четкой организованности и подконтрольности, а с учетом множества лиц — членов ЖСК, между которыми зачастую на практике возникают противоречия и конфликты различного плана, управлять ситуацией гораздо сложнее.
В принципе государство ведет к тому, что строительство жилья должно проводиться застройщиком за счет собственных средств. Откуда строители их должны взять — пока неясно…
