Практика показывает, что покупка недвижимости в азиатской стране для многих потенциальных инвесторов может стать серьезным испытанием. Николай Нечунаев, генеральный директор Alex Villas Agency, рассказал, как найти надежного застройщика на Бали и в чем особенность этой локации с точки зрения инвестирования.
— Вы давно работаете на Бали. Как, по вашим оценкам, изменился спрос на жилищном рынке острова за последние годы?
— Спрос, конечно, вырос. Причем вырос значительно. Согласно официальной статистике ВВП Индонезии, доля доходов от операций с недвижимостью растет в стране с 2014 года. По прогнозу аналитиков из Mordor Intelligence, объем рынка уже в этом году достигнет 61,2 млрд долларов, а к 2028 году вырастет до 81,24 млрд. Среднегодовой темп роста, таким образом, превышает 5,8%. Конечно, мощный спрос приходится на Бали.
— Кто покупает недвижимость на острове? Местные жители, европейцы, австралийцы?
— И те, и другие, и третьи. Но если говорить об иностранных инвесторах, то до прошлого года больше всего жилье, конечно, покупали мигранты и инвесторы из Австралии, Америки, ЕС. Был еще Сингапур. Но в 2022 году ситуация резко изменилась, спрос на недвижимость на Бали со стороны россиян вырос, по разным оценкам, на 150-250%. Средний бюджет покупки увеличился на 20%.
— Чем вы объясняете такой приток инвесторов?
— Здесь я вам ничего революционного не скажу. Понятно, что из-за пандемии ковида, нестабильной внешнеполитической ситуации и войн, которые вспыхивают одна за другой, зашкаливающего стресса люди ищут максимально безопасные и спокойные регионы мира для жизни. Те, у кого есть средства, пытаются сберечь их грамотным инвестированием. Отсюда и интерес к Азиатскому региону — особенно, к Таиланду и Индонезии.
— А как же Турция, страны ЕС, Эмираты?
— Конечно, эти страны традиционно пользуются спросом со стороны инвесторов. Но недвижимость — это динамичный рынок, ситуация на котором зависит от множества факторов. И когда потенциальный покупатель хочет вложиться в жилье за рубежом, он сравнивает разные локации и видит, к примеру, что доходность на Бали в разы выше, чем в Турции и ОАЭ, а срок окупаемости, наоборот, значительно ниже. А если он посмотрит на то, что ему предлагают в каждой из стран за его деньги, выбор становится очевиден...ну или, как минимум, сильно сужается.
— Учитывая такой рост спроса, насколько, по-вашему, остро стоит проблема с поиском качественной недвижимости на острове?
— Я не могу сказать, что найти качественную недвижимость на Бали стало проблемой. Стройка на острове идет активно. Причем здесь работает много небольших девелоперских фирм, которые не только строят недвижимость, но и предлагают услуги по управлению ею. С одной стороны, это плюс — здоровая конкуренция всегда благо для рынка. С другой, практика показывает, что у многих компаний — туманное прошлое, сомнительные компетенции и совсем мало опыта. Насколько бы ни был благоприятен рынок Бали, иностранцам бывает непросто здесь работать. А связываться с застройщиками, в которых ты не уверен, да еще и за границей — это большой риск.
— Так говорят многие эксперты. Но это общие слова...
— Я понимаю, что призыв сотрудничать с надежными застройщиками звучит банально. Но, по большому счету, это элементарное правило инвестиционной гигиены — сродни чистке зубов или мытью рук. Элементарные правила могут казаться человеку банальными, пока он не начнет расплачиваться за их нарушение. В случае с покупкой недвижимости — расплачиваться в буквальном смысле слова. Если человек рассчитывает на конкретный срок реализации проекта, определенную окупаемость, стабильную прибыль, а в итоге на каждом из этих пунктов теряет деньги, кому от этого будет лучше?
— Но как тогда найти надежного застройщика?
— Ответ на этот вопрос можно разбить на две части. Есть общие рекомендации, которые можно применить к любому рынку. А есть сугубо специфические черты азиатских рынков (в частности, Бали), которые стоит учитывать при поиске девелоперов и риелторов. Если давать общие советы, то я бы ориентировался на два фактора: прозрачность компании и опыт работы.
— Можно чуть подробнее о прозрачности?
— Клиенты должны знать, что их средства и интересы будут надежно защищены. Для этого надо понимать, когда и кем компания была основана, кто состоит в ее команде, были ли у нее незавершенные проекты, нарушала ли она сроки сдачи, были ли у нее проблемы с банками и властями. Нужно трезво оценить, понимаете ли вы, как работает бизнес компании: стройка, продажа, аренда, управление недвижимостью. Понимаете ли условия соглашения с компанией? Надежный застройщик всегда будет готов объяснить каждый пункт, потому что ему нечего скрывать.
— Еще вы упомянули опыт работы. Речь о сданных объектах?
— Да, но не только. Важно, что компания делает сейчас, какой у нее оборот, сколько она принесла денег инвесторам. Я бы даже сказал, что изучить реальные кейсы застройщика — это необходимый минимум. В портфеле Alex Villas, например, уже 30 сданных проектов на Бали. А в стадии строительства еще 132. Кроме того, мы управляем более 70 виллами на острове. Это не красивая картинка для рекламы, это реальность.
— Вы сами занимаетесь строительством?
— Alex Villas — это холдинг, в который входят 7 компаний. Одна из них занимается строительством собственных комплексов. К настоящему моменту в нашем портфеле реализованных проектов — более 17 тыс. кв. м. Другая компания занимается покупкой и продажей инвестиционной недвижимости, третья — комплексным управлением объектами. Остальные компании производят мебель, стройматериалы, занимаются установкой технологичных решений и пр. Поэтому спустя 9 лет с начала работы на местном рынке нам есть чем гордиться. Но, по опыту общения с клиентами я знаю, что, к сожалению, далеко не все компании могут похвастаться реальными кейсами и опытом работы, зато вкладывают приличные деньги в интернет-рекламу.
— Но ведь без рекламы в сети тоже никуда, особенно когда у человека нет возможности постоянно лично летать на Бали и изучать рынок.
— Все верно. Реклама — двигатель торговли. Но красивые картинки должно подкреплять реальное положение вещей. Отлично, если у покупателя есть возможность прилететь, посмотреть построенные объекты. Если такой возможности нет, поможет сайт застройщика. Посмотрите, что вам предлагают за ваш бюджет, какую локацию, какую площадь апартаментов или вилл, какую доходность. Чем больше информации, тем лучше. В конце концов, посмотрите, насколько предложенные проекты соответствуют рыночным ценам.
— А как насчет специфических черт Бали? Тут работают те же правила по поиску застройщиков?
— Да, абсолютно все то же самое. Но есть нюансы, которые важно учитывать. Например, здесь острее стоит вопрос изучения законодательства. Из-за незнания языка инвестору бывает сложно разобраться в нем. Но хороший застройщик введет вас в курс дела, объяснит все тонкости. Нас, например, называют экспертами № 1 по высокодоходной инвестиционной недвижимости на Бали не только за реализацию успешных проектов, но и потому, что наши эксперты могут грамотно объяснить ситуацию на рынке, все нюансы инвестирования, получения визы и налогообложения, оказать консультационную помощь при релокации.
— Вообще чаще люди покупают недвижимость на Бали для себя или для сдачи в аренду?
— Конечно, большинство покупает с инвестиционной целью. Но есть также релоканты, которые покупают недвижимость для себя. Есть и смешанные варианты, когда люди проводят отпуск на своей вилле, а в остальную часть года — сдают ее. То есть, многое зависит от целей покупателя и его бюджета — это, кстати, тоже стоит учитывать при поиске застройщика.