— Павел Юрьевич, на днях Flora & Fauna объявила старт продаж новых домов. Расскажите, какими они будут?
— Flora & Fauna развивается. Сейчас освоено около половины участка, около четырех гектаров. Мы приступили к освоению второй части. Всего в эко-квартале было запланировано 13 домов, сейчас сдано шесть и два строится. Новые дома будут выполнены в соответствии с концепцией эко-квартала — она базируется на нескольких ценностях. Это экологичность, в том числе трепетное отношение к лесному массиву, комфортность — низкая плотность проживания, малонаселенность, дающая жителям уединенность частной жизни, а также безбарьерная среда. Что касается архитектурной концепции, то внутри квартала изначально было предусмотрено несколько различных по содержанию и этажности зон: зона «лесных домов», береговая зона, зона «спокойного уединения», за счет разного характера которых проект становится более интересным.
— Новые дома выросли на три этажа и стали одиннадцатиэтажными вместо восьми этажей. Почему было принято решение изменить подход к архитектуре домов, с чем это связано?
— Шесть сданных домов и два строящихся дома в эко-квартале — по 6-8 этажей. Существующая плотность населения привлекательна для жильцов, и мы продолжим ее поддерживать. В новой очереди по плану мы и собирались строить два таких же дома, как на береговой линии, — на 8 этажей. Они должны располагаться между внутренней дорогой и небольшим лесным массивом, там есть понижение ландшафта. Но когда мы с проектировщиками пытались разместить новые дома, то поняли, что придется вырубить несколько десятков деревьев, пострадали бы сосны и липовая аллея.
Наша ключевая ценность — экологичность, и важно сохранение каждого дерева на территории Flora & Fauna. Перед нами встал выбор — сделать дом одноподъездным, но чуть более высокой этажности, или потерять 600 кв.м. леса. Для нас выбор был очевиден. Идею промерили квадрокоптером, оценили перспективы и убедились, что она соответствует архитектурной концепции эко-квартала: высота домов не должна быть выше макушек сосен. Архитектор проекта также поддержал эту идею. Вариант с одноподъездными домами позволит создать для жителей больше выгод с точки зрения комфорта и благоустройства, реализовывать новые идеи.
За счет уменьшения пятна застройки от двух домов удалось увеличить зону под благоустройство на те же 600 кв.м, это внушительный участок. Кстати, уменьшение пятна застройки под жилым домом ради благоустройства — мировой тренд. А разновысотные дома в жилом комплексе формируют комфортную для жителей среду, где дома имеют отличия.
— Посудите сами: жилая площадь осталась той же самой. Число квартир — тоже: в каждом новом доме будет по 64 квартиры, средней площадью около 100 кв. м. Возможно, будет некое уменьшение себестоимости за счет сокращения удельной доли нежилых, технических помещений, но с точки зрения выгоды с продаж квартир – нет.
Для меня важно то, что я делаю как девелопер, мне нравится Flora & Fauna, я искренне горжусь тем, что получается. Как застройщик я не заинтересован портить облик квартала и разрушать выстроенную концепцию. Стоимость квадратного метра в Flora & Fauna растет с опережением рынка, и я, как нормальный предприниматель, заинтересован делать квартал только лучше, чтобы и жильцы были довольны, и цена не снижалась.
— Может ли быть для жителей квартала какой-то дискомфорт из-за нового формата этих домов?
— Что касается именно формата домов, то он, на наш взгляд, не вызовет какого-то дискомфорта. Один из основных показателей — плотность проживания — выше не становится. Число квартир не меняется, их площадь меньше не становится — дом со стометровыми в среднем квартирами «муравейником» назвать нельзя.
Мы строим квартиры такой площади уже несколько лет, хотя если вспомнить параметры, которые мы объявляли при запуске проекта более 7 лет назад, то средняя площадь квартир тогда планировалась в 120 метров. Но с тех пор изменились тренды, люди стали переходить на более осознанное потребление, стали более экологичными и рациональными, и именно такие современные люди — наша целевая аудитория. Кроме того, нельзя забывать и про два экономических кризиса, которые тоже внесли свои коррективы на рынке.
Высота сосен — 25-40 м, и в этом диапазоне мы возводим дома — рельеф местности на строительной площадке имеет естественный уклон, поэтому дом выше сосен не будет. Таким образом, мы придерживаемся ранее выбранной концепции. А дополнительные 600 кв.м свободной территории — это сохранение сосен и липовой аллеи, ресурс для дополнительного благоустройства. Я считаю, это важно и значимо.
Дискомфорт для жителей может быть только из-за того, что сейчас мы роем котлован, а неподалеку через год начнется активная стройка. Наши жители привыкли жить в тишине, и строительный шум — это всегда неприятно, а в такой тишине, как у нас — особенно. Но новая очередь домов была изначально заложена проектом, поэтому рано или поздно стройка бы началась.
Мы со своей стороны сделаем все возможное, чтобы стройка доставляла жителям как можно меньше неудобств. Мы знаем образ жизни жильцов Flora&Fauna, слышим их пожелания, и в свое время приняли решение начинать шумные строительные работы не в 8 утра, а в 9. Для застройщика это не очень экономически оправданно, но мы максимально вкладываемся в комфорт жильцов. Кроме того, сейчас просчитываем установку шумозащитного экрана.
У нас был опыт — когда мы строили второй дом в эко-квартале, то изменили цвет фиброцементной вставки со светлого на темный. Группа жильцов возмутилась, т.к. им показалось, что дом будет очень мрачным. Но мы понимали, каким проект должен быть в целом и как дом будет выглядеть на фоне зелени. Когда он был сдан, жильцы поменяли свое мнение, а такие решения сегодня стали уже трендом.
— Если говорить о развитии этой зеленой концепции в целом, она ограничивается только сохранением бора?
— Нет, конечно. Мы ведем сразу несколько проектов, которые работают не только на сохранение нашего уникального бора, часть из них реализуется в партнерстве с жителями эко-квартала. Сразу отмечу, что я не знаю аналогов нашему эко-кварталу среди премиальных жилых комплексов в Новосибирске по соотношению благоустроенной площади на одну квартиру. Этот показатель у нас выше в три раза — примерно 100 кв. м на одну квартиру — что и ценят жители.
В прошлом году мы подписали «Зеленый меморандум», по которому застройщик обязуется приобрести и высадить на территории эко-квартала в течение трех лет 300 деревьев-крупномеров. Из них 50 мы уже высадили, работа будет продолжена осенью. Кроме того, жители сами приобретают семена и саженцы, растят маленькие елочки и высаживают их.
Эко-квартал — это тесное сообщество людей, разделяющих ценности и ценящих уединение и комфортную жизнь на природе, многие семьи я знаю лично. Истории создаются во Flora & Fauna. У нас был проект по спасению выпавших из гнезда птенцов и бельчонка, который остался без матери, совместно с Центром реабилитации дикой природы Новосибирской области. При помощи специалистов и жителей вырастили и выкормили, вернули в природную среду. Бывало, и лисицы забегали, и выдры заплывали. Для нас отношения с природой важны, и было бы странным одной рукой сажать крупномеры, а другой — вырубать десятки здоровых деревьев, когда можно этого избежать.
— Какие еще благоустроительные работы ведут застройщик и управляющая компания?
— Мы развиваем и благоустраиваем набережную, в том числе за пределами эко-квартала, чтобы этот участок выглядел органично, завершенно. Обустраиваем террасы для проведения мероприятий, для отдыха жителей, хотя в изначальном проекте этих решений не было.
В числе новых планов — проектирование парка светлячков на той территории, которая сохранена благодаря уменьшению пятна застройки под новые дома. Это будет очень красивая история для вечерних прогулок.
В этом году мы запускаем детский водный комплекс — искусственный ручей с винтом Архимеда, где можно будет делать запруды, кораблики пускать, можно опыты проводить, организовывать командную работу детей. Это уникальный проект не только для Новосибирска — такого нет ни в одном ЖК за Уралом. Он очень сложный технически, в России практически нет специалистов, которые могли бы его реализовать, и мы фактически сами придумывали и технологию строительства. В связи с этим сроки сдачи объекта немного затянулись, но уже на август мы запланировали тестовые испытания.
— Как вы оцениваете развитие Flora & Fauna — нравится ли проект жителям? Много ли повторных покупок, покупок по рекомендации?
— Да, конечно. Я уверен, что наши покупатели – те, кто разделяет наши ценности, саму идею эко-квартала, кому нравится наш продукт. И есть жители, которые ждали открытия продаж в двух новых домах, чтобы по низкой стартовой цене купить квартиру родителям или детям.
Для нас каждый дом — образец, в каждом мы реализуем какие-то новации. Те два дома, что мы скоро начнем строить, не исключение. Два вида клинкерного кирпича разного оттенка, внешние оконные откосы под дерево. Кирпич фактурный, на дом как будто шерстяной свитер одели.
Входные группы планируем сделать из настоящего дерева. Но главная особенность, которой мы гордимся, — угловое остекление квартир в пол без ограждающих перегородок. Представляете, какая красота будет! Вид на бор, и вся панорама перед глазами, без перегородок и рам. Плюс такой дом с таким большим количеством остекления, панорамных окон имеет класс «А» по энергоэффективности. Это уникальная история и большая заслуга инженеров-проектировщиков.
— Какие важные задачи стоят перед вами как перед застройщиком в ближайшее время?
— Конечно, первый приоритет — строительство жилья, качественно и в срок, невзирая на постоянно меняющуюся экономическую ситуацию. В рамках бизнес-плана у нас заложено строительство детского сада, и это — приоритетная задача на ближайшую перспективу, т.к. ее реализация очень затянулась по независящим от нас обстоятельствам.
Начну издалека — по мере заселения эко-квартала Flora&Fauna стало понятно, что запроектированный детский сад не будет удовлетворять потребностям квартала. Мы как застройщик приняли решение построить более вместительный и функциональный детский сад — на 120 детей, начиная с грудничкового возраста, с бассейном.
Его можно было разместить только на другом земельном участке — через дорогу от эко-квартала, т.к. около существовавших домов Flora&Fauna территория этого сделать не позволяла. Решение позволило сохранить существенно большую, чем было запланировано проектом, благоустроенную территорию для отдыха жильцов. На том же участке — через дорогу — было запланировано строительство школы.
В 2019 году мы начали юридическую процедуру, чтобы перезонировать смежные участки под строительство детского сада. В 2020 году сделали проект планировки и согласовали его с мэрией и всеми смежными землевладельцами, внесли изменения в генплан. Но в конце 2020 г. согласованная всеми инстанциями версия генплана была отозвана мэром, а в новом генплане, который был утвержден с нарушением процедуры, участок был незаконно отнесен к зоне, где строительство детского сада и школы невозможно.
В 2021 г. участок попал в территорию планируемой Заельцовской ООПТ, и на нем стало невозможно вообще вести хозяйственную деятельность, в том числе строительство. Таким образом, на 2 года было заблокировано развитие социальной инфрастуктуры около нашего эко-квартала.
— Удалось ли вам решить этот вопрос с властями?
— Если бы не эти незаконные решения, которые в итоге были успешно оспорены в судах, то сегодня детский сад был бы уже построен. Важно отметить, что жильцы обращались к властям и просили оставить на смежном участке зону, которая позволяла вести строительство сада. Но мэрия не отреагировала и изменила зонирование. И только спустя год — 12 июля 2022 г. — депутаты ввели новую зону, которая позволяет строить детский сад.
Мы планируем начать строительство в следующем году, после приведения документов в соответствие с новой зоной — надеемся, не возникнет очередной инициативы властей, которая повлияет на этот процесс.
Flora & Fauna динамично развивается, у нас много планов и идей. Жители также проявляют инициативу, выносят предложения, и мы всегда готовы к диалогу — каждый может прийти в УК и получить информацию или предложить что-то. Вместе мы продолжаем развивать уникальный эко-квартал, который я считаю идеальным местом для жизни в Новосибирске.