Крупный федеральный застройщик «Страна Девелопмент» рассказал о своем реальном опыте реализации таких проектов в регионах России. С 2019 года компания ввела в эксплуатацию почти 140 тыс. м2 жилой недвижимости, в рамках развития застроенных территорий (РЗТ) — она является лидером по реализации таких проектов с точки зрения доли рынка и накопленного колоссального опыта.
Как говорят в компании «Страна Девелопмент», такие проекты — вызов для девелоперов, и не каждому они под силу. Затраты на реализацию РЗТ примерно на 20% выше, чем при точечной застройке в плотной городской среде, однако преимущества все равно перекрывают все издержки. Это логично: ведь сложные участки, которые достаются девелоперам не «чистым полем», а с существующими объектами строительства, как правило, ветхими, — самые удачные и инвестиционно привлекательные с точки зрения их локации. При этом, при создании проектов КРТ просто необходимо работать в тесной коллаборации с властями региона — ведь власти заинтересованы в создании комфортной среды для горожан не меньше, чем бизнес.
Одним из успешных примеров можно назвать ЖК «Европейский берег» — знаковый для Тюмени проект на набережной, напротив исторического центра Тюмени. Вдоль всего микрорайона расположен пешеходный бульвар, который стал частью благоустройства не только ЖК, но и всего города. При реализации этого проекта компания столкнулась с рядом трудностей, касающихся переселения собственников из частного жилья, а также обеспечения проекта инфраструктурой.
Еще один пример — «Квартал на Московском». Это новый жилой квартал, расположенный в Тюмени в районе Московского тракта. Всего совокупно по двум проектам «Страна Девелопмент» расселила более 250 человек.
Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) стал логичным следствием реализации проектов РЗТ — в том числе и из-за несовершенства административно-правовой базы. Идея комплексного развития территорий появилась и оформилась в закон не на пустом месте — в России уже существует несколько проектов-образцов, на примере которых можно проследить развитие подобных продуктов. Большинство из них выросло из проектов развития застроенных территорий (РЗТ). Именно накопленная практика подобных объектов позволила воплотить в жизнь сначала закон, а затем и проекты КРТ.
На личном опыте специалисты «Страны Девелопмент» отмечают ряд сложностей, которые просто необходимо учесть в поправках к новому закону о развитии КРТ.
В первую очередь, это сокращение сроков согласования процессов переселения с собственниками квартир в многоквартирных домах и частных домов, находящихся на осваиваемой территории. Сейчас девелоперу приходится договариваться с каждым собственником отдельно, и муниципалитет не в силах повлиять на решение собственника. Проработанный четкий механизм общественных обсуждений и формат голосования большинства мог бы помочь решить это проблему, сократив сроки реализации проекта на полгода.
Не хватает и законодательной базы во взаимодействии и передаче информации между ведомствами: с каждым ведомством застройщику приходится договариваться самому, а их решения зачастую противоречат друг другу. Также важно на начальном этапе работы механизмов КРТ прописать перечень необходимой инфраструктуры, чтобы в дальнейшем не возникало недопонимания относительно необходимости строительства дополнительной инфраструктуры.
Как показывает практика компании «Страна Девелопмент» все эти вопросы можно решить, если застройщик имеет опыт реализации проектов РЗТ, подходит к ним системно и вдумчиво, а также находится в диалоге с властью.
Новый закон о КРТ сделает реализацию таких проектов более простой и быстрой, что положительно скажется на развитии городов. В конечном счете, реализация таких проектов работает на благо города и горожан и соответствует поставленным на государственном уровне задачам по обеспечению населения комфортным, доступным и современным жильем с наращиванием объемов жилищного строительства и развития современной инфраструктуры в регионах.