Анатолий Павлов: о конкуренции, уникальных проектах и влиянии пандемии
Рынок Новосибирск
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Анатолий Павлов: о конкуренции, уникальных проектах и влиянии пандемии

ГК «Сибмонтажспецстрой» — лидер рейтинга надежных застройщиков Новосибирска в категории «комфорт». О тенденциях рынка и уникальных решениях компании — в интервью с руководителями ГК СМСС Анатолием и Ириной Павловыми

— Как пандемия скажется на рынке строительства?

А.П.: — Сейчас идут инерционные процессы. Видно, что в этом году стройрынок порядком просядет.

Весной среди покупателей выросла доля инвесторов: сейчас многие выходят из депозитов.

Недвижимость всегда была хорошим способом вложения, особенно если дом от известного застройщика в высокой степени готовности и в хорошей локации.

В основном люди вкладывают средства в небольшие квартиры. Например, у нас есть комплекс «Чкалов» на Светлановской. Он идеологически спроектирован под молодежь. Там студии, однокомнатные и двухкомнатные, а больших квартир нет вообще. Те, кто занимается инвестициями, понимают, что такие хорошо расположенные небольшие квартиры наиболее ликвидны.

Число покупателей из других городов из-за самоизоляции снизилось: люди хотят вживую увидеть и посмотреть квартиру.

— Несколько застройщиков запустили онлайн продажи.

А.П.: — Тогда степень доверия к застройщику должна быть просто беспредельная. Если человек покупает себе квартиру, тут без личного визита никак.

Маленькую квартиру представить проще, большую сложнее. Люди при осмотре прикидывают, где будут стояки, где встанет любимый диван. Ширина комнаты — 5 м, это много или мало? Надо мысленно начать жить в этой квартире. Мы оборудуем в проектах демо-этаж, люди заходят, у них глаза загораются, и фантазия включается.

Онлайн-покупки могут делать инвесторы. С ними проблемы начинаются при передаче квартир. Дело в том, что, после подписания акт приема-передачи, покупатель начинает платить коммуналку. Он этого не хочет, особенно если куплено 3-4 квартиры. И некоторые полгода тянут с подписанием актов, пока квартиру не продают.

— В домах бизнес класса инвесторы есть?

А.П.: — Нет. Наш жилой комплекс бизнес-класса «Михайловский» тем и хорош, что люди берут квартиры только под себя, чтобы они там сами жили, осуществляли свои планы и мечты.

Через полтора года, когда дом оденется в красивый фасад, желающих жить в нем будет гораздо больше.

Сейчас спрос на большие и дорогие квартиры стоит, и ситуация не изменится до осени.

Ради строительства ЖК «Михайловский» пришлось привозить много грунта: это дало возможность утопить стилобат с парковкой в холм

— Люди придерживают деньги?

А.П.: — Да. Сегодня все сидят дома и перспектива непрогнозируема. Люди думают, как семью содержать и бизнес сохранить. Мы не знаем, когда откроют границы и разрешат работать. Неясность того, что будет завтра, пугает больше катаклизмов.

— Будет ли эффект отложенного спроса?

А.П.: — Может, некоторый и будет. Такая недвижимость по принципу «черной пятницы» не покупается. К осени, дай бог, откроют границы, те, кто сумел сохранить бизнес, поедут отдыхать. Спрос всегда оживляется в сентябре-октябре.

Более дешевый сегмент может и в августе начнет восстанавливаться. При этом история уже не будет связана ни с нефтяными фьючерсами, ни с курсом доллара.

— ЖК «Михайловский» строится на проектном финансировании?

А.П.: — До середины мая мы подпишем документы на второй этап.

Фасад здания облицован травертином, а верхние этажи украшены вставками из керамогранита

— Банки рискуют при нынешнем падении спроса?

А.П.: — Не все понимают, как работает проектное финансирование. Если дом построить и деньги тратить только на него, проект будет успешен.

Банкам дали полномочия по контролю, превышающие функции Госстройнадзора, плюс они видят денежные потоки. Раз в месяц представитель банка приезжает на объект и проводит обход с подрядчиками и службой заказчика. Если идет отклонение по срокам, могут последовать санкции.

Проверяют, все ли соответствует заявленной смете и проекту: застройщик не может построить другой дом или даже провести перепланировку без согласования. Банк оценивает и проверяет проект и финансовую модель.

Банк изучает цены, по которым мы собираемся продавать. Анализ цен проводит незнакомый андеррайтер, который выбирается по методу случайных чисел и физически может быть в любом месте страны. Договорные матчи тут невозможны.

Гашение кредита поквартальное. С каждой продажи банк забирает определенный процент себе. И если пару кварталов мы, предположим, не рассчитались по кредиту, есть обязательство снижать цены. И банк считает, что вот с этой скидкой продажи пойдут. И такой дисконт идет, пока застройщик не восстанавливает платежи по кредитам.

В итоге если планируемая цена квадрата проходная, в этом месте, в этом доме и в этом сегменте — деньги дают. Учтите, что домов бизнес-класса одновременно в Новосибирске строится немного. Каждый индивидуален.

— В чем уникальность «Михайловского»?

А.П.: — В этом доме все детали заслуживают внимания. В «Михайловском» шикарные планировки: кухня-гостиная 47 кв. м, в ней четыре окна, балкон 29 кв.м. Чтобы понять, сколько это, надо на него выйти. У балкона ширина 2 м, можно поставить лежаки или диваны и смотреть на закат.

Благоустройство дома — это вся набережная, место знаковое для Новосибирска. Здесь можно отдыхать и летом, и зимой. По соглашению, подписанному с мэрией, мы за счет компании делаем реконструкцию части муниципальной набережной, и она дойдет до «Михайловского».

Ирина Павлова: — Локация интересна еще и тем, что здесь больше никогда и ничего не построится. В мэрии сообщили, что ни одно разрешение на строительство выдано больше не будет.

Отличительная особенность ЖК «Михайловский» - просторные лоджии с витражным остеклением и видом на реку

— То есть это будет знаковый дом без конкурентов.

А.П.: — Мы сами себе конкуренты. Недалеко от «Михайловского» у нас два проекта — Apart-River и ЖК «Гранит».

В «Михайловском» будет даже сигарная комната, этакий мужской клуб. Помещение с отдельным кондиционированием и системой вентиляции.

Дом обеспечен парковочными местами с запасом в полтора раза, парковка двухуровневая, размещена в стилобате. Понятно, то здесь будет по две-три машины на квартиру. Со стороны набережной мы «закапываем» ее в искусственный холм, с другой выход из парковки сразу к реке. Спустился, взял в кладовой велосипед, и поехал кататься.

На набережной у ГК СМСС три проекта - ЖК «Михайловский» Apart-River (на фото слева) и ЖК «Гранит» (справа).

— Коммерческие помещения есть?

А.П.: — Очень небольшая доля. Может быть, на первом этаже будет кофейня или магазинчик для жильцов. Инфраструктура для отдыха есть на набережной. Вице-мэр Новосибирска Анна Терешкова планирует упорядочить набережную, чтобы не допускать туда маргинальных личностей и обеспечить безопасность. Все под камерами, пост полиции прямо на набережной. Будет практически самое безопасное место в городе.

— Как люди выбирают такие квартиры?

А.П.: — Обращают внимание на качество материалов, фурнитуру, инженерию. Хотя чтобы оценить это в полной мере, надо быть специалистом

Скажем, окна в «Михайловском» из немецкого профиля, там дорогое стекло цвета морской волны. Стеклопакеты на высоту этажа, три метра. Когда светит солнце, дом будет играть голубоватыми оттенками. Когда это видишь вживую — впечатляет.

Важен внешний вид фасада, каждому хочется жить в доме, который все знают. Репутационно достойный, штучный товар.

Уникальная локация делает ЖК «Михайловский» репутационным, знаковым для Новосибирска домом

— Такой клубный дом, да?

А.П.: — Слово «клубный» мне до конца не понятно. В Новосибирске нет ни одного клубного дома. Это больше маркетинговый ход, чем правда жизни. Чтобы строить клубный дом, надо сначала подбирать покупателей, создавать этот самый клуб, и потом под него строить.

— Расскажите про два других проекта вблизи набережной.

А.П.: — В Apart-River основная доля покупателей — полупрофессиональные инвесторы. Изюминка проекта — вид из окон, и оформление территории перед домом. Это тоже кусочек набережной. Мы летом начнем строить смотровую площадку, такой мост, углубленный в Обь.

В прошлом году мы построили подпорную стенку, основу набережной. Это не наш участок, это обременение. Договор был с мэрией, что мы на муниципальной земле сделаем благоустройство и в отдаленной перспективе этот участок соединится с Михайловской набережной.

Мост планируют закончить в этом году

— Как идут продажи?

А.П.: — Сейчас на волне роста инвестиционного спроса проданы практически все видовые апартаменты. Люди берут под формат городской квартиры, на сдачу, под офис. Здесь весь первый этаж отдан под коммерцию. Вдоль набережной можно будет гулять, кофе попить, сделать покупки.

Запустили программу апартаментов с отделкой под ключ с частичной меблировкой: встроенная кухня, стиральная машина, шторы, светильники, оборудованный санузел. Купить надо холодильник, диван и шкаф. Как только дом сдастся, можно сразу искать арендатора.

Особенностью здания является разделяющая 2 секции 17-метровая арка с лестницей, соединяющей дворовое пространство и набережную, позволяющей объединить городское пространство и ландшафт

Для меня важно, чтобы каждый проект я мог примерить на себя и сказать: да, в определенный период жизни я хочу тут жить. ЖК Apart-River — тоже такой проект. Купить тут видовые апартаменты, приезжать в город отдохнуть, утром с удочкой на набережной посидеть, вечером полюбоваться закатом.

Третий проект на набережной — это ЖК «Гранит», он заточен под семейное жилье.

— Как тут квартиры продаются?

А.П.: — В таком сегменте к моменту ввода 25-30% квартир остается, процесс реализации идет еще с год.

— Как вы думаете, ипотека под 6,5% простимулирует рынок?

А.П.: — Когда у людей нет работы или погиб бизнес, даже если мне дадут нулевую ипотеку, платить ее мне это не поможет. Плюс надо продать свою квартиру, найти на нее покупателя, нужны средства на ремонт и мебель.

И.П: — У наших домов продающий элемент — личность Анатолия Павлова. Когда на объекте появляется паспорт с фамилией Павлов, люди звонят в отдел продаж.

Открытость — практика компании. Все дома в компании — с подробной информацией на сайте, еженедельный отчет во всех соцсетях и группах, всегда работающая вебкамера.

Мы строим в три смены. В пандемию был первый раз за столько лет, когда стройка 4 дня не работала. Был шквал звонков от клиентов.

— Каков подход компании к организации общественных пространств?

И.П.: — Каждый наш объект отличает большая территория. Нет такого, что возьмем и на участок воткнем три «свечки». Концепция такая: должно быть зелено, и зоны отдыха на разный возраст, детские и спортивные площадки. Под каждый объект создается авторский уникальный дизайн проект под благоустройство территории, под места общего пользования.

Мне не стыдно ни за один объект, который мы построили. Нет ни одного случая, когда приходится говорить: ну знаете, так уж сложилось.

Мы всегда учитываем обратную связь, собираем пожелания наших покупателей. Жилье должно быть комфортным и у каждого свой взгляд, как это должно быть.

— Есть что-то общее в пожеланиях?

И.П.: — Всем нравится, когда квартира ровная, без длинных коридоров и темных углов. Чтобы это был везде кирпич, а не пенобетон. Чтобы квартира была светлой.

Важен микроклимат, создание среды. Вышел за пределы квартиры — что ты там видишь? Мы формируем микроклимат в отдельно взятом месте. Люди платят только за свои квадратные метры и им не надо складываться потом на забор, видеонаблюдение, садить деревья, детские площадки обустраивать.

— Благоустройство той же набережной, это инвестиции? Государственно-частное партнерство?

И.П.: — Анатолий Павлов за счет своих средств много что делает для города. Та же набережная — 50 млн руб. вложений. Он считает, что это будет изюминкой, обрамит наши три дома. Это просто затраты, не инвестиции, но он идет на них.

ЖК «Просвещение» строили. Мы привели в порядок парк, скульптуру, что в нем стояла. Поменяли забор в прилегающей к территории дома школе, построили им физкультурный зал. Поменяли окна. Потратили миллионы. А просили только калитку сделать, чтобы маленькие жители ЖК «Просвещение» могли ходить напрямую в школу через калитку по чиповому замку, а не вокруг.

Сейчас строим рядом с Заельцовским парком ЖК «Бирюзовая жемчужина». Сделали тротуар, облагородили территорию. Долго искали собственников моста через Ельцовку, хотели расширить полосы и тротуар на нем. Выяснилось, что мост в ведении РЖД, у них свои планы, которые они собираются реализовать через пять лет.

Все эти проекты — это не нагрузка. Это видение ответственности бизнеса.

ГК «Сибмонтажспецстрой» — новосибирский застройщик. По данным «Елка.Девелопмент» занимает 6% рынка и первое место рейтинга надежных застройщиков Новосибирска в категории «комфорт». ГК сдала более 90 тыс кв.м. жилья. Построено 5 ЖК, в стадии строительства 6 ЖК. По данным ЕРЗ, ГК имеет максимально высокий рейтинг соблюдения заявленного срока сдачи домов.