Обеспеченность инфраструктурой в районах Новосибирска и прилегающих населенных пунктах в агломерации неоднородна. Если в центральных локациях Новосибирска обеспеченность бытовой и торговой инфраструктурой выше средней, то в новых жилых массивах ситуация противоположная.
В частности, так и в Краснообске — зеленом поселке вблизи Новосибирска. Сейчас здесь живет 26 тыс. человек, после застройки третьего кольца их будет 42 тысячи. Дефицит инфраструктуры заметен и на текущий момент. В Краснообске мало городских прогулочных зон. Если в среднем по Новосибирску на 10 тыс жителей приходится 3 кофейни, а в Центральных районах города их вообще 20, то в Краснообске этот показатель равен 1,5.
В Новосибирске лучше обстоят дела с автомойками и автосервисами, медучреждениями и заведениями культуры. Если в самом маленьком районе Новосибирска — Железнодорожном — 50 лабораторий по сдаче медицинских анализов и 81 стоматология, то в Краснообске восемь стоматологий и только две лаборатории диагностики. Разница в обеспеченности Краснообска инфраструктурой видна даже в сравнении с удаленным от центра районом Новосибирска — Кировским.
Современная традиция
«Необходимость коммерческой инфраструктуры — вопрос экономики, — уверен зампредседателя Новосибирского областного отделения «Опоры России» и глава инжиниринговой компании «Империал» Виктор Остахов. — Так как власти у нас не торопятся строить инфраструктуру и даже принимать готовую на баланс, решение этой проблемы ложится на бизнес. При комплексной застройке территорий для покупателя жилья важна и дружелюбная среда, и возможность решить все вопросы, не выезжая в центр города. Так, например, построен микрорайон «Европейский берег» в Новосибирске».
Современная традиция, принятая в Европе и закрепленная на общероссийском уровне и по стандартам ДОМ.РФ — жилые районы с активными первыми нежилыми этажами. Замкнутые дворы формируют уединенное пространство для жителей дома, а улица за внешним периметром создается как прогулочная зона для встреч, общения и реализации повседневных жизненных сценариев — купить горячих булочек к ужину, отвести ребенка на занятия в детский центр, поболтать с подругой в кофейне или обновить стрижку.
Такие кварталы более безопасны, психологически комфортны: неслучайно все центры европейских городов, где хочется жить, представлены такими многофункциональными зданиями. Застройщик при комплексном освоении территорий формирует не только коммерческую инфраструктуру, но и общественные пространства, места для отдыха, спорта. Решает и вопрос организации дополнительных рабочих мест и комфортной городской среды, снимает болевые вопросы в районе, компенсируя и недостаток инфраструктуры социальной.
Андрей Иванов, директор сектора коммерческой и жилой недвижимости ГК «Спектрум» отметил, что одним из главных трендов в организации общественных пространств является акцент на создание комьюнити жителей дома, квартала и района: в онлайн формате через чаты жильцов, в офлайн — с созданием удобных общественных пространств, коворкингов или детских клубов.
«Что касается ритейла, то стандартные форматы магазинчиков шаговой доступности переживут любой кризис, — уверен Иванов. — Большой акцент делается на создание условий для развития малого предпринимательства, рабочих мест в спальных районах с тем, чтобы снизить маятниковую миграцию в мегаполисах. В пандемию получил дополнительный импульс для роста формат компактных автоматизированных пунктов выдачи онлайн-покупок».
Спрос и минимизация рисков
В последние годы наблюдается стойкий тренд: бизнесы мигрируют в спальные районы и успешно там развиваются. Бытовая и торговая инфраструктура приходит в новые проекты или сформировавшиеся районы вслед за спросом и трафиком целевой аудитории.
«Есть простые форматы, которые могут начать работать в любом помещении без особых усилий и дополнительных затрат, — говорит Иванов. — Но если мы говорим даже о небольшом продуктовом магазине, который предполагает дополнительные камеры хранения, охлаждение, вентиляцию, то это уже повышенные требования. Еще сложнее, когда речь идет, например, о ресторане».
«Коммерческие помещения часто выкупают раньше, чем квартиры, — отмечает аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев. — Ритейл ценит такие возможности»
По словам Николаева, в ситуации с застройкой микрорайона предприниматель, который покупает помещение, может быть уверен, что рядом с его кофейней не возникнет хаотично киоск или еще одно здание, не появится в пяти метрах конкурент.
«В комплексах «Панорама» и «Европейский берег» коммерцию выкупали охотно. Даже если изначально запланированный формат «не пошел», помещение всегда можно переформатировать без риска». Эксперт уверен, что после пандемии концентрация людей в спальных районах вырастет: бизнес видят, что часть сотрудников рационально оставить на удаленке. «Застройщики начинают планировать коворкинги или маленькие коммерческие помещения», — говорит Сергей Николаев.
Перспективы Краснообска
Изменить ситуацию в Краснообске сможет проект нового микрорайона в районе третьего кольца. Предполагается, что через 10 лет здесь будут жить более 15 тысяч людей.
Важно, что один из основных застройщиков третьего кольца — компания «Брусника. Сибакадемстрой» — ведет жилое строительство по стандартам федерального финансового института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, которое нацелено на формирование комфортной многофункциональной среды.
«Брусника. Сибакадемстрой» планирует низкоэтажную застройку. В микрорайоне «Пшеница» возведут 7–9 этажные дома с закрытыми от машин дворами. Разная этажность позволяет добиться хорошей инсоляции квартир и общественных придомовых зон.
«Жилье будет построено в соответствии со стандартами комплексного развития территории ДОМ.РФ, где важным условием разнообразия городской среды является ее компактность. То есть сочетание высокой плотности застройки и улично-дорожной сети при сохранении средней этажности со смешанным функциональным использованием зданий и территорий. Всего будет построено около 300 тыс. м2 нового жилья», ー прокомментировал директор «Брусника. Сибакадемстрой» Михаил Ансимов.
На первых этажах запланированы помещения с магазинчиками, кафе, аптеками, детскими центрами. За счет этого в Краснообске добавится около 500 новых рабочих мест.
Юрий Саблин, глава поселка Краснообск, отмечает, что в первую очередь жителям нужны аптеки, детские и спортивные центры, парикмахерские, салоны красоты, химчистки, кафе и кондитерские. Также поселку необходимы коммерческие площади для размещения социальных сервисов ежедневной необходимости: филиалов банков и банкоматов, филиалов МФЦ, Почты России. То, что предлагает «Сибакадемстрой» — комфортное жилье с административными помещениями под объекты соцкультбыта на первых этажах — является удобным вариантом для потенциальных жителей этого микрорайона.
Яркая особенность района «Пшеница» — сеть открытых общественных пространств для прогулок и общения жителей Краснообска, зеленое кольцо, открытое пространство которое свяжет весь район в одно целое: это ряд разнообразных природных ландшафтов, которые связывают более крупные пространства разных видов использования: детский лесопарк, коммерческий и административный центры. Каждое пространство имеет уникальный характер и дизайн.
Зеленое кольцо объединит городскую среду, в нем будет бульвар для прогулок, велодорожки, большие спортивные площадки с тренажерами, детские игровые комплексы — все это будет не только во дворах, но и доступно для всех жителей района на общественных территориях.
«Для нас важно, что согласно утвержденной планировке третьего микрорайона внутренние дворы благоустроены зелеными зонами, — отметил Юрий Саблин. — Земельным сервитутом администрация Краснообска закрепила расположение зеленого бульварного кольца внутри третьего микрорайона, которое должно стать прогулочной зоной отдыха для краснообцев».
«Преимущество Краснообска — хорошая экология, зеленые зоны. Плюс возможность взять «сельскую» ипотеку под льготную низкую ставку в 2–3%», — говорит Сергей Николаев.
Новая застройка спровоцирует развитие социальной инфраструктуры на территории третьего микрорайона Краснообска. По данным администрации поселка, по генплану на участке запланированы две общеобразовательных школы по 1100 мест и три детских сада на 680 мест в общем. В 2019 году был сдан новый детский сад во втором кольце, в 2020 году планируется сдача новой школы.