Ирина Гущина: о трендах рынка жилья в условии пандемии и турбулентности
Компетенция Новосибирск
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Ирина Гущина: о трендах рынка жилья в условии пандемии и турбулентности

О последствиях весенней турбулентности валют и пандемии, о прогнозах по ценам на квартиры — в интервью с экспертом рынка недвижимости Ириной Гущиной
Ирина Гущина занимается изучением спроса на недвижимость, принимает прямое участие в переговорах с инвесторами и покупателями недвижимости, формирует на базе данных своего аналитического центра стратегию маркетинга и реализовывает успешные проекты на практике. Фото: из личного архива

— Каким был спрос на квартиры в начале года?

— В 2020-й мы вошли после уверенного спроса и роста цен 2019-го. В начале года количество новостроек по эскроу на рынке было порядка полусотни, в активной фазе строительства — около двадцати. Плюс небольшое количество объектов, которые еще строились по старым условиям.

Сделки января 2020-го — результат работы декабря прошлого года. В начале года значительного роста цен я не заметила. Январь и февраль был довольно активными, плюс невысокие ставки по ипотеке. В итоге мы зашли в этот год уже с откорректированными ценами 2019-го и выгодными пониженными ставками по ипотеке. Ограниченное количество привлекательных объектов среди новостроек, хорошие условия по ипотеке и госпрограммы должны были компенсировать рост цен из-за перехода рынка на проектное финансирование и эскроу-счета.

— Что сейчас изменилось в поведении покупателей?

— Большая часть людей, кто откладывали вопрос приобретения квартиры в новостройке, купили ее в прошлом году на волне роста цен при переходе на эскроу-счета. В настоящее время в решении жилищного вопроса те, кто и планировал покупать квартиру независимо от ситуации на рынке, и тревожные покупатели, желающие сохранить свои сбережения в квадратных метрах.

На данный момент на спрос влияет и ситуация в банковском секторе, некоторые кредитные организации подняли ипотечные ставки на 0,5%. Важно отметить, что в сложившейся экономической обстановке немногие готовы брать на себя долговые обязательства.

— По эскроу все механизмы отладились? Люди привыкли?

— Между застройщиком и банком — да. А между застройщиком и покупателями итак особо ничего не менялось. Остались нюансы. Например, если клиент приобретает недвижимость дороже 10 млн руб., коммерческое помещение или несколько квартир, нужно учесть, что страхование в банке имеет предел в размере 10 млн руб.

— В условиях эскроу-счетов в структуре потребительского спроса заметны уже какие-то изменения?

— Обычно примерно 15-20% покупателей в новостройках — инвесторы, которые приобретали квартиры в начальной стадии строительства. Теперь их стало гораздо меньше, так как разница в стоимости квадратного метра от котлована до сдачи дома в условиях проектного финансирования нивелировалась.

Доля покупателей в новостройках из других регионов — это 10-15%. Едут из Кемерово, Барнаула, Читы, Якутска, Казахстана.

И ориентировочно 65% — конечные покупатели, из которых 50-55% покупают квартиры в ипотеку. В 2019 году, к примеру, по данным Росреестра, 47% жилья в новостройках Новосибирска приобреталось в ипотеку.

— Ждет ли рынок увеличение спроса, который связан с изменениями по маткапиталу?

— Да, безусловно, материнский капитал повысит спрос, но на приобретение самого недорого жилья. Предполагаю также, что многие предпочтут погасить уже взятую ипотеку.

— Как, по Вашему мнению, будут вести себя покупатели в условиях непростой сложившейся ситуации?

— Угроза здоровью, карантин, рост курсов валют, тревожные настроения, связанные с экономической ситуацией: на мой взгляд, в будущем люди, в первую очередь, будут следить за здоровьем и пытаться обеспечить себе денежную «подушку безопасности».

Карантин, без сомнения, вызовет убытки во многих отраслях. Изменения в конституции повлекут изменения в законодательстве.

В этом году повышенного спроса я не жду, рынок недвижимости в разные периоды развивается с определенной цикличностью — и это нормально.

Есть еще такой момент. Люди, которые решают свои жилищные вопросы, вызванные либо семейной необходимостью, либо страхом потери денег будут также вкладывать в квадратные метры. Считаю, что профессионалам рынка недвижимости нужно стать еще более гибкими и подстраиваться под ситуацию, чтобы удовлетворить спрос покупателей, которые стали еще более требовательными и озабоченными.

— Застройщики уже корректируют свои планы?

— На мой взгляд, сейчас у многих довольно уверенный взгляд на продажи. С той точки зрения, что спешить некуда, так как строим на деньги банка.

У нас как было: в высокой стадии готовности всегда метр дорожает. Банк почти никак, кроме повышения внутренней процентной ставки, не может заставить застройщика в обязательном порядке продавать определенный объем квадратных метров в месяц. Существует мнение, что при росте построенных этажей появляется прирост стоимости квадратного метра и потребительского спроса. Но нужно понимать, что у застройщика есть определенные риски при сдерживании продаж на начальной стадии строительства объекта.

Обычно дом-«свечка» из 200 квартир продается за 12-14 месяцев. И за шесть месяцев такой большой объем квартир по рыночным ценам не продашь.

— Какие выводы из ситуации очевидны уже сейчас?

— Планировать продажи нужно равномерно со старта, анализируя структуру рынка и экономическую ситуацию, а также учитывая поведенческие модели покупателей. Сейчас с рынка ушли инвесторы, основную массу составляют конечные покупатели, для которых важно разумное соотношение «цена — качество». Даже в период экономического спада качество объектов должно сохраняться, так как покупатели уже привыкли к соответствующему уровню и заданной застройщиками планке.

— При довольно ровной по механизму эскроу стоимости квадрата с котлована и до сдачи какая мотивация у человека покупать квартиру раньше?

— На раннем сроке строительства есть ассортимент и выбор: планировка, вид из окна, этаж. Сейчас предлагаются программы под сниженный процент, от 1% на период строительства. После сдачи процент вырастает. При этом покупатель понимает, что в долгосрочной перспективе, например, на три года, он в выигрыше — капитализация в любом случае будет.

Как вариант, возможно рассмотреть такой кейс: вы живете во вторичном жилье и взяли квартиру мечты под 1%, а потом, через 2 года, когда дом сдан и ремонт сделан, вы продадите старую квартиру и закроете большую часть ипотеки. Таким образом, большая доля займа будет под низкий процент, от 1% на период строительства. Но при этом у покупателя должны быть свободные деньги на первоначальный взнос.

— Обычно в кризис квартирография тяготеет в сторону маленьких квартир.

— В предыдущие кризисы приобретали или дорогое, или дешевое жилье. Во втором случае, покупатели подбирали соответствующие варианты, исходя из необременительного размера ежемесячного кредитного платежа.

Дорогое жилье всегда продается медленнее. В целом по городу в месяц это около 30 сделок. Люди, которые продают, обычно готовы идти на торг, а те, кто покупают, в любом случае не очень стеснены в средствах.

Нынешняя квартирография будет пересматриваться, но в действующих проектах реализовать это крайне сложно.

— Что может быть драйвером, если квартирография по большей части оптимизирована, деньги застройщики научились считать, и если нужна не экономия, а оптимизация?

— Это может отразиться на благоустройстве придомовой территории, а также на наружной и внутренней отделке. К примеру, облицовочный кирпич можно брать и подешевле, керамогранит заменить на штукатурку и так далее.

— Обострит ли ситуация в этом году конкуренцию, вырастет ли цена?

— В целом меня снижение спроса не пугает. Это стандартная ситуация цикла рынка недвижимости. За счет того, что в городе мало земли и ограниченное количество привлекательных проектов, цены в Новосибирске напрямую зависят от локации новостроек. Район определяет удаленность от инфраструктуры. Конечно, чтобы занять лидирующие позиции, нужно стараться угодить покупателю, ведь именно он определяет место строительной компании в конкурентной борьбе.

Повышение стоимости квартир в комплексах комфорт-класса возможно, по итогам года оно будет в пределах 5%.

— Скажите, стоит ли сейчас покупать квартиру?

— Безусловно. Рекомендую решать жилищные вопросы спокойно, не поддаваясь панике, советуясь со специалистами, подбирать вариант жилья, который учитывает все нюансы вашей жизненной ситуации и подходит именно вам.