Ирина Гущина: о риэлторах, застройщиках, эскроу и квартирографии
Экспертиза Новосибирск
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Ирина Гущина: о риэлторах, застройщиках, эскроу и квартирографии

О последствиях законодательных реформ рынка жилищного строительства, причинах роста цен и изменениях в поведении потребителей – в интервью с экспертом рынка недвижимости Ириной Гущиной
Ирина Гущина занимается изучением спроса на недвижимость, принимает прямое участие в переговорах с инвесторами и покупателями недвижимости , формирует на базе данных своего аналитического центра стратегию маркетинга и реализовывает успешные проекты на практике.

— Какие основные события повлияли на рынок недвижимости в уходящем году?

Выделю два момента. Первое это появление в официальном поле профессии «специалист по недвижимости». Тридцать лет риэлтеры (агенты по недвижимости) работали без статуса, официально такой профессии в России не было. Признание профессии - это усиление контроля за качеством оказываемых услуг риэлтерским сообществом, укрепление имиджа специальности, появление систем обучения.

Самое важное для рынка строительства – это введение проектного финансирования, переход на эскроу-счета. В начале года все понимали, что изменения будут, но спешки среди застройщиков не было. В конце весны началась небольшая суета. Начали работать, чтобы вписаться в нормативы, чтобы иметь возможность достраивать проекты по старым правилам, пошли массовые регистрации ДДУ.

С июля застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь деньги, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных эскроу-счетах и получить их застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство будет вестись за счет проектного финансирования, предоставляемого банками. При этом если готовность дома составляет 30%, заключено 10% договоров, то такие объекты можно достроить по старой схеме с прямым привлечением средств дольщиков по договорам долевого участия. По данным регионального Минстроя, на проектное финансирование в Новосибирске перешло менее 20% от общего числа компаний-застройщиков, а 20% до сих пор не определились с механизмом достройки дома.

До конечных покупателей все эти волнения не дошли, большая часть до сих пор особо не вникает, что происходит. Сейчас ряд застройщиков ровно и спокойно зашли в эскроу. Однако требования по проектному финансированию объемны, и дело это небыстрое. Плюс банки не все готовы.

Наблюдался активный несвойственный спрос на квартиры в течение года. В первом полугодии было много инвесторов. Эта категория – людей, которые изучают рынок заранее, вникают в тонкости процессов. В первом полугодии были инвесторы с разными бюджетами на одну-две и 10-15 квартир. Многие застройщики получили таких себе в клиенты. Это стало хорошими, выгодными сделками. Во втором полугодии цены стали выше вне зависимости от того, зашел застройщик в эскроу или нет, сработала некая инерция плюс маркетинг. Цены выросли в ряде объектов более чем на 10%, рынок отреагировал на законодательные реформы.

Во втором полугодии новостройки вступили в конкуренцию со вторичкой. Этому способствовало и снижение ставок по ипотеке. При этом вторичный рынок более инертный. Цены на вторичку поднялись, но не так высоко, как на новостройки. Люди стали выбирать между новостройками и вторичкой, сравнивать выгоду.

В конце года явного повышения цен не видно, большинство застройщиков повышали их заранее, плавно.

— Как, по-вашему, законодательная реформа повлияет на квартирографию?

— Квартирографию формирует спрос. Более продвинутые застройщики занимались изучением предпочтений покупателей уже пять лет назад, для них это обычная ежедневная составляющая. Развивается рынок предложений в сегменте «комфорт плюс». Это покупатель с кошельком выше среднего, который придирчив к месторасположению комплекса, к деталям. Человек, который покупает для себя. В этом году растет спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры.

— Прогнозируете ли вы снижение «мелкоформатных» квартир, которые пользовались спросом у инвесторов?

— Инвесторы берут не только маленькие квартиры. Дело еще и в том, что цены на квадратный метр в студиях и «однешках» застройщики подняли заранее. Это тот якорь, за который можно зацепиться, квартиры, которые уйдут всегда. Инвесторы просто берут ходовой продукт: маленькие двушки, маленькие трешки, квартиры с выгодным расположением  в качественных жилых комплексах.

— Что будет в следующие годы, когда параллельно существует продажа квартир по эскроу и по старым правилам?

— В Москве эскроу преподносится, как некая фишка: «Защищено эскроу». В Новосибирской области люди, скорее, опасались этого. При этом проекты, которые сейчас реализуются по эскроу, сильные: ключевые застройщики, хорошие локации. Плюс покупатель обращает внимание на ипотечные ставки. В этом году было много введено специальных программ, как под определенные категории граждан, например, военнослужащие, семьи с детьми, так и под эскроу-проекты. В последнем случае банк предлагает низкую процентную ставку под проекты, которые сам банк и кредитовал. Но надо понимать, что в стоимость квадратного метра заложены и расходы по проектному финансированию, и снижение ставки.

— Выходит, что при более высокой стоимости квадрата люди получают низкую ставку?

— В некоторых случаях так и бывает. В целом покупатели выбирают район, застройщика, оценивают его репутацию. Так будет всегда. Они не выбирают — покупать по эскроу или нет.

— В Новосибирске меняется ситуация на рынке, доминировать начинают застройщики, которые ранее работали в локальных нишах комфорт-класса.

— На рынке в любом направлении правят всегда продажи. Если точно уловить спрос, понять, что нужно людям, уложиться в сроки ожидания, которые люди готовы ждать. Есть компании, которые научились точно считать и прогнозировать и смогли предлагать то, что востребовано.

Все зависит от того, как продумана стратегия продаж. Если застройщик продумал потребности и сценарии жизни покупателей, и создал продукт под разные ниши, то квартиры находят своего потребителя.

Если говорить об эконом-классе, там застройщик крупного комплекса с однотипными домами и одинаковыми планировками создает сложности сам себе, по сути, он начинает конкурировать со своими инвесторами и жителями. Экономия на проекте, строительстве оборачивается рисками. Покупатель, который может выбрать, купить новостройку или чуть подороже квартиру в соседнем доме с ремонтом, часто делает выбор в пользу последнего варианта. Первые дома людьми были куплены дешевле, отсюда они могут «мешать» продажам застройщика.

Поэтому разумные застройщики работают на большой ассортимент планировок и введение регулярных и постоянных улучшений от дома к дому.

— Есть ли риски, что в Новосибирск нагрянут федеральные лидеры, такие, как ПИК, ЛСР, Эталон и начнут «давить» местных игроков?

— Думаю, федералы рано или поздно придут. Им будет непросто на рынке Новосибирска, но они справятся. И любой местный застройщик должен быть к этому готов. В том числе к агрессивному маркетингу.

— Какие локации в Новосибирске вы считаете недооцененными?

— Дзержинский и Октябрьский район, застроенные частным сектором и старой малоэтажкой. Там есть и школы и ВУЗы. Метро «Октябрьская» буквально полтора километра и пошел частный сектор. Это перспектива для программ по расселению застроенных территорий, программы РЗТ.

— Что нужно, чтобы программы по РЗТ, которые стимулирует власть города, шли успешнее?

— Нужны коробочные «упакованные» предложения, с расчетом экономики, территория должна быть скомпонована.

— Предлагаются территории в Кировском районе, в Первомайке.

— Чтобы экономика проекта «летала» надо, чтобы теоретически жители этого района могли позволить себе приобретение жилья в этом комплексе. Логично, пока есть варианты ближе к центру, более оборудованные и обеспеченные инфраструктурой, баракам на окраинах придется подождать. Или власть должна «вкладываться» в такие проекты деньгами бюджета.

— Что изменилось на рынке с точки зрения потребительского поведения?

— Люди стали с точки зрения технологий и материалов более разборчивые. Считают квадратные метры, соотношение полезной и жилой стоимости, пытаются «прощупать» весь комплекс: как будет в подъезде, как будет выглядеть двор. Трепетно относятся к инженерии, качество строительства и планировок, размер окон, высота потолков, оптимальный размер лоджий. К классическим требованиям — изолированные комнаты, раздельные санузлы, добавляются новые тренды — несколько санузлов, гардеробная или зона для хранения вещей. Все чаще встречаются постирочные.

Если комплекс имеет проблемы с инфраструктурой, это должно отражаться на стоимости жилья. Сейчас люди хотят жить рядом с хорошими школами, детскими садами, спортивными комплексами и крупными торговыми центрами.

— Как вы считаете, сотрудничество застройщика и покупателя ограничивается моментом выдачи ключей?

— Бывает, в новых комплексах за работу управляющей компании отвечает сам застройщик. Таким образом компания формирует некую среду бренда, закрепляет доверие потребителя. Так создается задел для повторных покупок: люди готовы, если им нравится жить здесь, перевозить поближе родителей и отселять детей. Застройщик и его продукт должны нравится человеку, искренняя симпатия и доверие важны, ее стоит завоевывать.