По данным аналитики ГК «Елка девелопмент», за год новостройки в Новосибирске подорожали на 12%. В числе причин — сокращение числа качественных предложений в сегменте «комфорт+», низкие ставки по ипотеке и восстанавливающийся спрос на жилье, который в Новосибирске часто «подогревают» приезжие из других регионов.
При этом эксперты предрекают рынку недвижимости перспективы дальнейшего ощутимого роста цены: в связи с переходом на проектное финансирование новостройки в ближайшие годы могут подорожать на четверть. За ними «подтянется» и вторичное жилье.
Причина — рост затрат застройщиков на стройматериалы в связи с инфляцией и новыми ставками НДС. К этому добавляются расходы на проектное финансирование — рынок новостроек переходит на систему эскроу-счетов.
С 1 июля 2019 года застройщики жилья в России обязаны начинать все новые проекты с привлечением финансирования от банков. Объекты нельзя строить непосредственно на деньги покупателей — средства дольщиков до достройки хранятся на специальных эскроу-счетах, а девелоперы возводят дома на кредитные средства. Перейти на проектное финансирование строительства застройщики должны и по текущим проектам. Исключение сделано для проектов, что были начаты до 1 июля и построены не менее чем на 6–30% в зависимости от типа проекта и застройщика, и где продано не менее 10% квартир.
Застройщики понимают, что объекты, которые строятся по старым правилам жилищного строительства, являются их золотым фондом. Объектов, строящихся без эскроу, вскоре не будет. Для новых жилых комплексов, которые придется строить по эскроу-счетам, условия окажутся намного хуже: процент от банковского кредита увеличит себестоимость проекта: цены на квартиры повысятся. Это значит, что при прочих равных покупатели сделают выбор в пользу более дешевых квартир.
Банки транслируют процентную ставку по проектному финансированию в 11-14% годовых. Координатор НОСТРОЙ в СибФО Максим Федорченко отметил, что между декларируемыми в банках процентными ставками и реальной суммой переплаты разница идет в разы. За счет комиссий, «скрытых платежей» переплата достигает 30% годовых. «Берут комиссию за выдачу, за сопровождение, за лимит, который застройщик еще не получил, за надзор за строительством», — комментирует ситуацию Федорченко. Эксперт отмечает, что механизм проектного финансирования пока недостаточно отлажен и дорог для строителей.
По оценкам Василия Фетисова, коммерческого директора Московского территориального управления Группы «Эталон» в проектах, которые реализуются через эскроу-счета, стоимость жилья выше на 10-12%. «За этим стоит целый набор факторов, и они не сводятся лишь к компенсации издержек проектного финансирования, которые, по разным оценкам составляют 3-8%, — отмечает эксперт. — Рост цен начался еще с конца прошлого года, когда из-за большого объема новых проектов, вышедших на рынок в преддверии новых правил, жилье было максимально доступно и по стоимости квадратного метра, и с точки зрения ипотечных ставок. Но по мере реализации части выведенных объемов цены на ликвидные проекты вновь начали расти».
Для квартиры в хорошем районе Новосибирска такое удорожание с учетом поправки на инфляцию означает переплату в полмиллиона рублей. Это весомая сумма. Важно, что пока этих трат реально избежать без рисков попасть на недобросовестного застройщика.
Выгода без риска
Группа компаний «Расцветай» в зарекомендовавшем себя рейтинге устойчивости застройщиков ГК «Елка девелопмент» за год вошла в десятку лучших строительных компаний Новосибирска. По объемам продаж «Расцветай» занимает по итогам семи месяцев шестое место, несколько раз за прошедший год улучшив свои позиции в рейтинге.
ГК «Расцветай» имеет возможность предлагать покупателям квартиры в хороших районах Новосибирска рядом с метро по справедливым ценам. Внушительный земельный банк, восемь объектов, четыре из которых — в продаже, возведение домов большей частью на собственные средства компании, — эти факторы сформировали репутацию компании, как компетентного и расчетливого застройщика.
Значительный финансовый базис и возможность не завязывать скорость строительства дома на привлечении средств дольщиков — основная причина того, что работы на стройплощадках идут очень быстро, а дома сдаются раньше заявленного срока.
Такая схема работы позволяет застройщику сдерживать цены и продавать все квартиры в доме до его сдачи. По словам независимого аналитика новосибирского рынка недвижимости Сергея Николаева, важно, что все объекты группы строятся ровными темпами, одинаково быстро и без простоев, а не какой-то один «образцово-показательный» дом. В среднем ГК «Расцветай» возводит четыре этажа монолитного каркаса в месяц. Два объекта компании в Новосибирске — Дом на Золотой ниве и Дом на Березовой роще, — были сданы с опережением заявленных сроков.
Пресс-служба ГК «Расцветай» сообщила, что текущие проекты компании также возводятся в соответствии с заявленными сроками. В Доме на Республиканской заканчивается оформление фасада, установка окон, укладка плитки в подъездных холлах, проделана бОльшая часть работ по устройству инженерных коммуникаций. Благоустраивается придомовая территория. Будущие новоселы уже могут готовиться к ремонту. Сдача Дома на Федосеева намечена на 3 квартал 2020 года, есть предпосылки, что застройщик запустит объект в эксплуатацию раньше заявленного срока.
Эксперты отмечают и изменившиеся требования покупателей к качеству проекта. «Налицо долго ожидаемый переход количества в качество. Мы стоим на пороге изменения качества массового продукта», — отмечает Марков Максим, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЕЛКА девелопмент».
Внимание покупателей к деталям, таким, как качество строительных и отделочных материалов, благоустройство и безопасность территории, дополнительные опции в инженерии и интерьере, — тренд времени. В проектах ГК «Расцветай» используются передовые решения: опалубка и кирпич высшего качества, окна со скрытой фурнитурой, приточная вентиляция для оптимального микроклимата, двери с возможностью перекодировки ключей, радиаторы со встроенной термодинамикой.
«Дома, которые построены из некачественных материалов, будут быстро терять в цене, такую квартиру будет сложнее продать, — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев.
Тщательный выбор и расчет при определении локации для комплекса означает достаточность инфраструктуры: удобство сложившейся в районе транспортной логистики, зарекомендовавшие себя школы и детские сады в шаговой доступности. Зеленые зоны, простор для прогулок, занятий спортом и творчеством, оборудованные и безопасные территории для отдыха детей и взрослых во дворе обеспечивают жителям комплексов ГК «Расцветай» комфортное проживание.
«Качественные комплексы от надежного застройщика в процессе строительства дорожают от 15-20%, скажем, на трехкомнатной квартире за относительно короткий срок можно заработать порядка 600 тыс. руб.», — комментирует Максим Марков.
Приобретение квартир в комплексах ЖК «Расцветай» — действительно выгодная инвестиция. Причин для этого несколько: при проектировании комплексов застройщик выбирает типы квартир, которые в дефиците в данной локации. Отсутствие «конкурентных» новостроек подобного уровня также позитивно складывается на росте цены. Третье — рост квадратного метра от начальной стадии до сдачи дома, традиционная для рынка недвижимости. Четвертая — выгода на приобретении недвижимости, в себестоимость которой не заложены «лишние» банковские проценты. «Расцветай» успел накопить достойную ресурсную базу, которая позволяет продавать квартиры по цене в рынке для проектов такого уровня в престижных районах Новосибирска.
В ГК «Расцветай» подсчитали, что стоимость квадратного метра в жилых комплексах компании за пару лет увеличивается от 30 до 40%, что дает инвестору доходность значительно выше банковских депозитов. «В недавно сданном Доме на Золотой ниве квартиры продают от 93 тыс. руб/кв.м до 117 тыс. руб/кв.м, при этом еще год назад жилье здесь можно было купить по цене на треть ниже, — отметил аналитик ГК «Расцветай».