Экспертиза , Новосибирск ,  
0 

Квартиры в центре Новосибирска: как оценить выгодность инвестиций

Стоимость квартир в новостройках вблизи Оперного театра почти на треть выше других в Центральном районе. Это объяснимо: земля здесь очень дорогая
Стоимость квартир в новостройках вблизи Оперного театра почти на треть выше других в Центральном районе. Это объяснимо: земля здесь очень дорогая (Фото: pixabay.com)
Квартиры в центре Новосибирска растут в цене до 20% за год. О том, как недвижимость растет в цене и критериях выбора хорошего дома для покупки, — в аналитическом материале РБК Новосибирск

Центральные локации традиционно более выгодны для покупки квартир с целью инвестирования. Качественные квартиры в этом районе всегда востребованы. При этом свободной земли в центре Новосибирска нет, поэтому появление новых жилых комплексов, отвечающих современным требованиям комфорта, случается очень редко. «Земля — это ресурс, и ресурс конечный, — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. — В общей стоимости дома она достигает до 20%, и чем выгоднее расположен участок, тем дороже он стоит».

Недвижимость в центре дороже, зато она более ликвидна: такую квартиру легко сдать, объект постоянно растет в цене.

В Центральном районе Новосибирска стоимость квадратного метра на 20-35% выше средней по городу. При этом темпы роста жилья несравнимы: если в целом по Новосибирску, по данным Авито.Недвижимость, квартиры на вторичном рынке дорожали в пределах 2%, то в Центральном районе этот показатель достигает 12-23% в сегменте однокомнатных квартир и студий.

Квартиры в центре Новосибирска: как оценить выгодность инвестиций

По данным аналитиков портала N1.RU за два года сильнее всего на рынке новостроек Центрального района прибавил в цене квадратный метр в четырехкомнатных квартирах (24,9%), на втором месте — трехкомнатные (19,9%), на третьем — однокомнатные (19,1%). При этом на вторичном рынке быстрее всего дорожают однокомнатные (16,7%) квартиры. Тренд на удорожание самых больших и самых маленьких квартир подтверждается аналитическими данными по росту стоимости квартир в зависимости от их площади.

Сергей Николаев объясняет этот тренд несколькими причинами: «Во-первых, был период, когда больших квартир строили мало. И часть предложения на рынке — это два объекта, сведенные в один. Во-вторых, многие деловые люди оценили прелесть большой квартиры на самоизоляции, когда можно спокойно работать в своем кабинете, не испытывая проблем от шумящих детей или работающего рядом телевизора».

Квартиры в центре Новосибирска: как оценить выгодность инвестиций

В Центральном районе статус новостройки имеет около двадцати объектов и жилых комплексов, часть из этих домов, по сути новостройками не является: дома были сданы несколько лет назад, но в них активно продаются квартиры и от застройщика, и от инвесторов. В стадии строительства находится пять комплексов.

«Для инвестора важен факт, что первичку в ипотеку можно взять под 6% годовых, а вторичка — это 9% как минимум, — говорит Сергей Николаев. — При такой разнице в ставке в ежемесячном платеже это выливается в 18% рост сумм».

Далеко ли от центра

Центральный район Новосибирска довольно неоднородный. Часть комплексов расположена в более удаленных от площади Ленина локациях, например, много новых проектов в Ипподромском микрорайоне.

С удаленностью от площади Ленина падает стоимость квадрата. Так, по данным аналитического центра портала N1.RU, в этом году в комплексах расположенных в пределах километра от Оперного театра новостройки стоят на 28,6% выше средней цены по району.

Отметим, что в Центральном районе просторнее, чем в других районах — например, в доме «Расцветай на Шамшиных» студии общей площадью от 38 кв.м.

Инвестиции в жилье в центре

Квартиры с целью инвестиций в центре Новосибирска традиционно приобретают с двумя основными целями: первая — продать инвестиционную квартиру в момент сдачи дома или сдавать ее. С этой точки зрения вложения средств в недвижимость Центрального района — выгодный и беспроигрышный вариант: сейчас рост цен на квартиры в этой локации более чем в два раза превышает ставки по депозитам.

Кроме роста цены за объект, который, по статистике, за год составляет 15-20%, в Центральном стабильно растет и цена аренды. По данным Авито, затраты на аренду квартиру в Центральном на 20% выше среднего по городу, а по данным N1.RU, за два года аренда однокомнатной квартиры в центре подорожала на 15%.

Квартиры в центре Новосибирска: как оценить выгодность инвестиций

По мнению Оксаны Орловой, генерального директора АН «Мост» для инвестиций сохраняется популярность качественных полноценных однокомнатных квартиры в центре, они востребованы под арендный бизнес. «Студии маленькой площади сейчас стали котироваться ниже», — говорит Орлова.

«По нашей данным покупатели чаще предпочитают инвестировать в однокомнатные и двухкомнатные квартиры, — отмечает руководитель отдела новостроек «Жилфонда» Григорий Якобсон. — В Центральном районе все квартиры идут под сдачу достаточно хорошо. Этот район отличается тем, что здесь востребована и недвижимость большого формата».

Квартиры в центре Новосибирска: как оценить выгодность инвестиций
Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости:

— Когда начинают падать цены на квартиры или на аренду жилья, сначала снижается цена на отдаленные районы, и только потом на центр. Это дает устойчивость дохода для инвестора.

Сердце города — это престижная локация, здесь снимают жилье люди успешные, более предприимчивые. И во времена кризисов они находят способы удержаться на плаву и сохранить свой статус и уровень комфорта.

Сейчас нарастает популярность формата «квартира для пиджака». Например, семья живет в коттедже или квартире в удаленном, но экологически чистом месте, а глава семьи по делам регулярно бывает в центре города. Иногда ему удобнее ночевать в городской квартире и определенные форматы недвижимости под этот сегмент актуальны

Новые проекты

Одна из самых интересных новинок на рынке недвижимости — два проекта ГК «Расцветай». Оба дома расположены в очень привлекательной локации: первый на Семьи Шамшиных, рядом с ТЦ «Москва», второй — на Ядринцевской, стабильно входящей в тройку самых престижных улиц с дорогими квартирами Новосибирска. Оба дома имеют великолепную транспортную доступность, пятиминутную близость к метро и обеспеченность социальной инфраструктурой: рядом детские сады, престижные школы и гимназии, Центральный парк.

Из квартир на верхних этажей  дома «Расцветай на Ядринцевской»  открывается прекрасный вид на центр города
Из квартир на верхних этажей дома «Расцветай на Ядринцевской»  открывается прекрасный вид на центр города

По мнению Максима Маркова, директора по развитию «Елка Девелопмент», объекты ГК «Расцветай» в Центральном районе интересны, в первую очередь, локацией. «Здесь будет и высокий спрос на квартиры и уверенный рост стоимости жилья», — говорит Марков.

ГК «Расцветай» на рынке с 2017 года. В портфеле 15 строящихся жилых объектов, 60 тыс. кв.м. сдано, 256 874 тыс. кв.м. — в фазе активного строительства. По данным аналитиков «Елка Девелопмент», по итогам прошлого года компания входит в пятерку рейтинга самых устойчивых застройщиков Новосибирска, занимая 6% всего рынка новостроек. На июль 2020, по данным Единого ресурса застройщиков, застройщик занял первое место по объему текущего строительства в Новосибирской области.

«Сейчас покупатели стали привередливы и разборчивы, много внимания обращают не только на местоположение и стоимость объекта, но и на качество строительства, — отмечает Оксана Орлова. — Использование хороших стройматериалов, отделка МОПов и придомовой территории. ГК «Расцветай» отличается высокими требованиями к качеству строительства, плюс у этого застройщика дома всегда выгодно расположены».

Два «Расцветая» в центре

Первый комплекс — «Расцветай на Шамшиных» более демократичный. Однокомнатную квартиру можно купить по цене от 4,35 млн руб. Проекты этого застройщика отличает стабильно высокое качество строительства, использование качественных стройматериалов и инженерии, благоустройство прилегающей территории и достойная отделка экстерьера дома и его общественных помещений. Интересная особенность проекта — нестандартные планировки квартир, благодаря чему практически в каждой квартире есть зоны для гардеробной, обилие света и просторные жилые зоны.

В отделе продаж застройщика рассказали, что покупатели ценят, что в доме на Шамшиных всего 146 квартир против 300 в домах других застройщиков. Ценное преимущество — достойная обеспеченность дома парковочными местами, 1:2. «В доме разумная для центра квартирография, — комментирует представитель компании. — С одной стороны, много однокомнатных квартир, но все они довольно просторные, больше похожие на двушки-студии. С другой, нет квартир огромной площади, дорогих в содержании и менее ликвидных. Так, трехкомнатные квартиры имеют площадь по 82 кв.м»

«Расцветай на Шамшиных»
«Расцветай на Шамшиных»

В новостройке «Расцветай на Шамшиных» кроме обычных квартир будут доступны квартиры с террасами. Учтены все детали для комфортного проживания: точка wi-fi во дворе, при въезде в парковку работает система распознавания автомобильных номеров, видеонаблюдение во дворе и в лифтах, система телеметрии для автоматической передачи показаний приборов учета квартир, многоступенчатая система грязезащиты, розетки на лоджиях. При строительстве ГК «Расцветай» применяет исключительно качественные материалы и технологии строительства: монолит с кирпичным заполнением, наружные и внутренние кирпичные стены, фасад из высококлассного облицовочного кирпича, современные инженерные решения. Квартиры сдаются с качественной чистовой самоотделкой.

Второй проект — «Расцветай на Ядринцевской» — дом класса «бизнес-лайт». Здесь анонсирован клубный этаж с квартирами свободной планировки и высотой потолка до 3,6 м. При этом в доме можно купить квартиру комфортной площади в 89 кв.м. 

«Расцветай на Ядринцевской» — единственный строящийся многоэтажный дом в радиусе 800 метров от площади Ленина. Дом будет оснащен интеллектуальными опциями для безопасности и комфорта: wi-fi во дворе и холле 1 этажа; предусмотрены видеодомофоны, с возможностью управления через приложение на смартфоне; современная система открывания с помощью ключ-карты, «умные» счетчики; бесшумные скоростные лифты, сейфы для хранения ключей от автомобилей для «семейных» машиномест.

Лобби грамотно зонировано, и дает возможность проведения встреч или комфортного отдыха
Лобби грамотно зонировано, и дает возможность проведения встреч или комфортного отдыха

Изюминка проекта «Расцветай на Ядринцевской» — места общего пользования на первом этаже, выполненные по авторскому дизайн-проекту. По задумке застройщика общие пространства — это не просто элемент дома, это часть жилой среды, комфортной и статусной. Лобби первого этажа разделено на функциональные зоны, где можно отдыхать, принимать гостей, работать и проводить деловые встречи и переговоры. Все продумано до мелочей: входные группы оснащены прозрачными дверями, сквозь которые видно происходящее во входной зоне и во дворе, оформление этажей выдержано в неоклассическом стиле в теплых оттенках. Для создания современного пространства мест общего пользования используются качественные дорогие материалы, как при отделке респектабельных отелей. К примеру, на всех этажах дома «Расцветай на Ядринцевской» применен широкоформатный керамогранит производства Испании.

«Безусловная привлекательность этих проектов заключается в их месторасположении и интересных планировочных решениях, — комментирует перспективу объектов Григорий Якобсон. — «Расцветай» — надежный застройщик. Чтобы убедиться в этом, достаточно оценить список реализованных проектов. Строят быстро, строят качественно. Нет сомнений, что новые дома будут возведены в срок».

Квартиры в центре Новосибирска: как оценить выгодность инвестиций
Максим Марков, директор по развитию «Елка Девелопмент»:

— В Центральном районе под инвестирование подходят практически все квартиры. Чаще берут 1-2 комнатные, в целом этот механизм будет интересен, пока ощутим рост стоимости. Сейчас в среднем по рынку рост стоимости новостроек составляет 11,6% в год, а у основательных застройщиков, к которым относится и ГК «Расцветай», рост достигает 20% год. Во втором полугодии несмотря на пандемию, мы не видим падения цен на квартиры, при этом был всплеск инвестиционного интереса к квартирам в марте и апреле. Часть потенциальных покупателей высоколиквидного жилья хранят средства для инвестирования в валюте, и колебания курса повышают привлекательность рублевых сделок.